BGH 05. Februar 1980
IV ZR 141/78
BGB §§ 652, 313

Zur Beurkundungspflicht eines Maklervertrags

in.
Rechtsprechung
A.
Bürgerliches Recht
1. BGB §§ 652, 313 (Zur Beurkundungspflicht eines Maklervertrags)
Zur Rechtswirksamkeit einer formlosen Vereinbarung zwischen einem Immobillenmakler und seinem Auftraggeber,
daß dieser bei Nichtzustandekommen des Grundstücksvertrages als Unkostenersatz und als Vergütung für die erfolglos
gebliebenen Bemühungen des Maklers eine „Pauschale" zu
zahlen hat.
Aus dem Tatbestand:
Der Kläger ist gewerbsmäßiger Immobilienmakler. Ende 1975/Anfang 1976
erhielt er den Alleinauftrag zum Verkauf eines Gaststättengrundstücks in G.
Am 31. Januar 1976 schloß er mit den beklagten Eheleuten, die sich für den
Erwerb eines Gaststättenobjektes interessierten, einen Nachweis-Maklervertrag und wies ihnen anhand des Angebots Nr. J 2150 (Kaufpreis:
220 000.- DM; Käuferprovision: 5% des Kaufpreises nebst 11% MwSt.)
und aufgrund einer Hausbesichtigung das Grundstück in G. nach. Da die
zum Kauf entschlossenen Beklagten nicht sogleich die volle Finanzierung
sicherstellen konnten, trafen die Parteien am 10. Februar 1976 eine schriftliche Vereinbarung. In ihr erklärten die Beklagten, daß sie das Gaststättengrundstück erwerben wollten (220 000.- DM Kaufpreis; 12 000.- DM Provision zuzüglich 1 320.- DM MwSt.); der notarielle Kaufvertrag sollte bis zum
24. Februar 1976 geschlossen werden; für den Fall, daß der in Aussicht
genommene Vertrag nicht zustande käme, verpflichteten sich die Beklagten, an den Kläger als Ersatz für die diesem durch die Nachweistätigkeit
entstandenen Aufwendungen eine pauschale Abgeltung von 3 600.- DM
(30% der bei Kauf geschuldeten Provision) zuzüglich 11 % MwSt. zu
zahlen; die vereinbarte Pauschale sollte spätestens am 10. März 1976 fällig
sein. Wegen der Finanzierungsschwierigkeiten der Beklagten kam es bis
zum 25. Februar 1976 nicht zum Abschluß eines Kaufvertrages. Daraufhin
vermittelte der Kläger das Grundstück mit Erfolg an einen anderen Interessenten. Mit Rechnung vom 26. März 1976 forderte der Kläger die Beklagten
vergeblich auf, eine Provision in Höhe von 3 600.- DM zuzüglich 396.- DM
als pauschale Abgeltung für die nicht vollzogene Beurkundung zu zahlen.
Der Kläger hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung
von 3 996.- DM nebst Zinsen zu verurteilen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat
die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen:
Die Schlußfolgerung des Oberlandesgerichts, die Verpflichtung
der Beklagten zur Zahlung einer Pauschale von 3 600.- DM
(nebst MwSt.) sei geeignet, auf sie als Kunden des Klägers einen
unangemessenen Druck in Richtung auf den Abschluß eines
Grundstückskaufvertragss auszuüben, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
1. Der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB verbietet es, formlose
Vertragsstrafversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die
gegen den vom Makler als möglichen Grundstückskäufer geworbenen Interessenten ein mittelbarer Zwang zum Erwerb ausgeübt
wird. Das ergibt sich aus der Vorschrift des § 344 BGB, nach der
ein Vertragsstrafeversprechen unwirksam ist, wenn das Gesetz
das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erklärt. Die
Vorschrift ist nach ihrem Zweck auch auf ein selbständiges Strafversprechen anzuwenden, wenn durch dieses ein Druck zum
Abschluß eines notariellen Grundstückskaufvertrags ausgeübt
werden soll (vgl. BGH NJW 1971, 93 und 557; siehe auch BGH
NJW 1970, 1915). An dieser zu § 313 BGB a.F. entwickelten
Rechtsprechung hält der Senat nach erneuter Überprüfung fest.
Sie gilt in gleicher Weise für § 313 BGB n.F., wonach das
Erfordernis der notariellen Beurkundung auch auf Verträge ausgedehnt worden ist, durch die eine Verpflichtung zum Erwerb
eines Grundstücks begründet wird. Ist ein Vertragsstrafeversprechen wegen Formmangels nach den §§ 125, 313 BGB nichtig, so
besteht keine Möglichkeit, die Vertragsstrafe auf ein noch tragbares Maß herabzusetzen oder die Vereinbarung in einem derartigen Umfang als gültig zu behandeln.
2: Auf der anderen Seite ist aber nicht zu verkennen, daß der
Makler ein verständliches und berechtigtes Interesse daran haben
kann, sich gegen willkürliche Verhaltensweisen des Auftraggebers, für den er Kosten und Arbeitskraft aufgewendet hat, zu
sichern. Eine Vereinbarung, durch die diesen Interessen Rechnung getragen wird, ist formlos gültig, wenn und solange durch sie
kein unangemessener Druck auf den Auftraggeber ausgeübt wird,
das Grundstück zu erwerben. Gültig ist deshalb eine formlos
getroffene Vereinbarung, in der sich der Makler für den Fall einer
(endgültigen) Verweigerung des Grundstückskaufs durch den
Auftraggeber den Ersatz der ihm durch seine Maklertätigkeit
(Nachweis oder Vermittlung) entstandenen Aufwendungen versprechen läßt. Ebenfalls ist es zulässig, formlos eine Vereinbarung über ein angemessenes Entgelt des Maklers für die durch
die Weigerung des Auftraggebers ergebnislos gebliebenen
Bemühungen zu treffen, wobei aber die Vergütung wesentlich
unter der beim Kauf geschuldeten Provision liegen muß, damit
auch insoweit kein mittelbarer Druck stattfindet (vgl. BGH NJW
1971, 557; BGH WM 1973, 816). Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, wie die geschuldete Leistung im Einzelfall
bezeichnet wird (BGH aaO).
3. Im vorliegenden Fall kann hiernach die formlose Vereinbarung
vom 10. Februar 1976, auf die der Kläger den Klageanspruch auf
Zahlung von 3 600.- DM (nebst MwSt.) stützt, nicht als wirksam
anerkannt werden. An Provision hätten die Beklagten mindestens
11 000.- DM (Maklervertrag vom 31. Januar 1976), höchstens
12 000.- DM (schriftliche Vereinbarung vom 10. Februar 1976)
geschuldet, jeweils nebst Mehrwertsteuer. Bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages sollten sie eine „Unkostenpauschale"
in Höhe der obengenannten 3 600.- DM zahlen (ebenfall zuzüglich MwSt.). Darin sind -generell errechnete - Aufwendungen des
Klägers von 1 332.- DM enthalten, von denen zu seinen Gunsten
auszugehen ist. Der Mehrbetrag von 2 268.- DM stellt somit ein
Entgelt für die Bemühungen des Klägers dar, das etwa 20,6% der
(Mindest-)Provision von 11 000.- DM und 18,9% der (Höchst-)
Provision von 12 000.- DM ausmacht. Ein Entgelt von mindestens fast 20% neben der Vergütung der (allgemein errechneten)
Aufwendungen ist aber nicht mehr so gering, daß von einem
mittelbaren Zwang zum Kauf aus Rechtsgründen nicht mehr
gesprochen werden könnte. Nach Ansicht des erkennenden
Senats bedarf vielmehr eine Vereinbarung, durch die dem Makler
neben dem Ersatz der - tatsächlich entstandenen oder, wie hier,
allgemein errechneten - Aufwendungen ein Entgelt für seine
Bemühungen versprochen wird, der notariellen Beurkundung
nach § 313 BGB, wenn allein dieses Entgelt den Betrag von etwa
10 bis 15% der vereinbarten Provision übersteigt und dies nicht
durch außergewöhnliche Umstände gerechtfertigt ist. Solche
Umstände sind im vorliegenden Fall weder festgestellt noch vorgetragen. Sie dürften in Fällen, in denen - wie hier - eine
Vergütung für den Makler nur wegen seiner Nachweistätigkeit
geschuldet sein kann, auch nur verhältnismäßig selten in Betracht
kommen.
MittBayNot 1980 Heft 5 151


Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

05.02.1980

Aktenzeichen:

IV ZR 141/78

Erschienen in:

MittBayNot 1980, 151

Normen in Titel:

BGB §§ 652, 313