BGH 11. Oktober 2016
VIII ZR 300/15
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2

Unwirksamkeit einer Vorratskündigung wegen Eigenbedarfs

DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 15.12.2016
BGH, Beschl. v. 11.10.2016 - VIII ZR 300/15

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2
Unwirksamkeit einer Vorratskündigung wegen Eigenbedarfs

1a. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine
sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der
Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23. September
2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005,
2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes
Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.
September 2015 – VIII ZR 297/14, aaO).
1b. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters
nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen
ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel
(„stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf
nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der
Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein
Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil
vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, aaO).
2. Die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der erstinstanzlichen
Tatsachenfeststellung ist nicht auf den Umfang beschränkt, in dem eine zweitinstanzliche
Tatsachenfeststellung der Kontrolle durch das Revisionsgericht unterliegt. Daher hat das
Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechtsfehler zu
überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der
entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch aus der
Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (im
Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005 – VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 316 f.; vom
21. Juni 2016 – VI ZR 403/14, VersR 2016, 1194; vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 191/15, NJW
2016, 3015; Beschluss vom 10. Mai 2016 – VIII ZR 214/15, NJW-RR 2016, 982).

Gründe:

I.
Die Klägerin, die Mieterin einer Einzimmerwohnung des Beklagten in
L. war, nimmt diesen auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs
in Anspruch. Der Beklagte hatte das Mietverhältnis mit Schreiben
vom 27. April 2011 zum 31. Januar 2012 gekündigt und geltend gemacht, die
Wohnung werde "dringend" benötigt, um seine pflegebedürftige, im Jahr 1926
geborene Mutter, die allein in ihrem Einfamilienhaus in K. lebte, aufzunehmen.
Der nachfolgende Räumungsrechtsstreit wurde durch einen Prozessvergleich
beendet, in dem die Parteien eine Räumungsfrist bis zum 31. August
2012 vereinbarten und die Klägerin bei fristgerechtem Auszug 1.000 € erhalten
sollte. Seit dem Auszug der Klägerin im August 2012 steht die von ihr geräumte
Wohnung leer. Die Mutter des Beklagten zog nicht um und verstarb am
7. November 2014.
Zwischen den Parteien ist im Wesentlichen im Streit, ob die Mutter des
Beklagten ihr Haus in K. verlassen und in die Wohnung nach L.
umziehen wollte.
Das Amtsgericht hat die Klage, die im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde
noch auf Schadensersatz in Höhe von 23.642,33 € und Zahlung außergerichtlicher
Anwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, sowie - sinngemäß -
Feststellung der Pflicht des Beklagten zur Erstattung aller sich aus der Räumung
und Herausgabe der von der Klägerin gemieteten Wohnung ergebenden
Kosten bis zum 31. August 2017 gerichtet ist, abgewiesen. Das Landgericht hat
die Berufung der Klägerin durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde.

II.
Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg und führt gemäß
§ 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung
der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Ent-
scheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Klägerin
auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).
1. Das Berufungsgericht hat das Schadensersatz- und Feststellungsbegehren
der Klägerin wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Einklang mit dem
Amtsgericht als unbegründet angesehen. Zur Begründung seiner Entscheidung
hat es im Wesentlichen ausgeführt:
Die Beweiswürdigung durch das Amtsgericht lasse Rechtsfehler im Sinne
von § 286 ZPO nicht erkennen. Es habe die tragenden Gründe der Beweiswürdigung
soweit angeführt, dass eine sachentsprechende Beurteilung erkennbar
geworden sei. Gedankliche Widersprüche, ein Verstoß gegen Erfahrungssätze
beziehungsweise Denkgesetze oder eine Lückenhaftigkeit der Beweiswürdigung
sei auch unter Würdigung der Berufungsbegründung nicht ersichtlich.
Auf der Grundlage der Beweisaufnahme habe das Gericht nachvollziehbar
zu der Überzeugung gelangen können, dass ein Eigenbedarf für die Mutter des
Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen habe und bis zum Auszug
der Klägerin nicht entfallen sei. Die Überzeugungsbildung des Amtsgerichts sei
nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.
Zwar sei es denkbar, dass die von der Berufung aufgeworfenen Fragen
zu einer anderen Würdigung führen könnten. Nach dem Grundsatz der freien
Beweiswürdigung sei es jedoch möglich, dass unterschiedliche Gerichte in nicht
zu beanstandender Weise zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen könnten.
2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht
bei der Beurteilung, ob zum Zeitpunkt der Kündigung und bis zum Ablauf
der Kündigungsfrist tatsächlich Eigenbedarf bestanden hat, in mehrfacher
Hinsicht entscheidungserhebliches Vorbringen der Klägerin unter Verletzung
ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer Acht gelassen hat.
Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten
zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Das Gebot
des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht soll sicherstellen, dass die Entscheidung
frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlassenen
Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der
Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit
den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher
Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen Beweisangebotes
verstößt daher dann gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine
Stütze findet (BVerfG, WM 2012, 492 Rn. 14; JZ 2015, 1053 Rn. 8; BGH, Beschlüsse
vom 22. März 2016 - VI ZR 163/14, juris Rn. 4; vom 23. August 2016
- VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 10; jeweils mwN). Diese Grundsätze hat
das Berufungsgericht verkannt.
a) Die Klägerin hat schon in erster Instanz behauptet und durch das
Zeugnis des behandelnden Arztes der Mutter des Beklagten, Dr. med. V. ,
unter Beweis gestellt, diese habe im April 2011 nicht die Absicht gehabt, ihr eigenes
Haus zu verlassen. Die Klägerin hat sich dabei auf ein vom Beklagten
vorgelegtes Attest vom 4. Juli 2014 gestützt, wonach die Patientin "in dieser
Zeit" im eigenen Haus versorgt gewesen sei, "die Kinder" - der Beklagte und
seine Geschwister M. und I. S. , nicht die Mutter selbst - jedoch
geplant hätten, sie "evtl." zu sich zu nehmen. Ferner hat die Klägerin den Zeugen
Dr. V. zum Beweis dafür benannt, dass die Demenzerkrankung der
- nicht unter Betreuung stehenden - Mutter des Beklagten nicht so weit fortgeschritten
gewesen sei, dass ihr eigener Wille durch denjenigen ihrer Kinder hät-
te ersetzt werden können. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin das unerledigt
gebliebene Beweisangebot wiederholt.
Dieser Vortrag ist entscheidungserheblich und vom Berufungsgericht
übergangen worden. Denn Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) liegt nicht vor,
wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht
hat, in die Wohnung einzuziehen (vgl. BVerfG, NJW 1993, 2165, 2166 [zu
§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Eine Beweisaufnahme zu diesem Vorbringen der
Klägerin war daher erforderlich, denn die Nichterhebung des angebotenen Beweises
findet im Prozessrecht keine Stütze.
b) Des Weiteren hat das Berufungsgericht die Grundsätze der Wahrunterstellung
missachtet und auch dadurch den Anspruch der Klägerin auf rechtliches
Gehör verletzt.
Die Klägerin hat behauptet, die Mutter des Beklagten habe am 11. Februar
2014 in einem Telefonat mit dem Zeugen B. geäußert, sie habe
"nie" die Absicht gehabt, aus ihrem Haus auszuziehen. Das Amtsgericht hat
den Zeugen nicht vernommen und zur Begründung ausgeführt, es könne als
wahr unterstellt werden, dass die Mutter des Beklagten ihre Umzugsabsicht im
Februar 2014 verneint habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin das Beweisangebot
wiederholt.
Das Berufungsgericht ist dem unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG
nicht nachgegangen. Voraussetzung einer zulässigen Wahrunterstellung ist,
dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat
(BGH, Beschlüsse vom 24. September 2015 - IX ZR 266/14, juris Rn. 8; vom
23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 12). Bei vollständiger Wahrunterstellung
folgte aus der Behauptung der Klägerin, dass die Mutter des Beklagten
nicht nur zur Zeit des Telefonats im Februar 2014, sondern niemals ernstlich
beabsichtigte, aus ihrem Haus auszuziehen. Damit ist die Beweiswürdigung
durch das Berufungsgericht nicht vereinbar.
c) Schließlich hat das Berufungsgericht das Vorbringen der Klägerin zur
fehlenden Umzugsabsicht der Mutter des Beklagten bereits in seinem wesentlichen
Kern nicht erfasst und damit erneut gegen das Verfahrensgrundrecht der
Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs verstoßen (vgl. BGH, Beschlüsse
vom 7. Juni 2016 - EnVZ 30/15, juris Rn. 23; vom 24. November 2015 - VIII ZR
36/15, juris Rn. 14; vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 72/13, juris Rn. 5).
Die Klägerin hat darauf hingewiesen, dass der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben
vom 27. April 2011 als "dringend" und in der Klageschrift des
Räumungsprozesses als "akut" bezeichnet worden ist, die Wohnung hingegen
bis Mitte April 2013 als Fahrradstellplatz benutzt worden sei. Zwar hat das Berufungsgericht
dazu ausgeführt, der zeitliche Ablauf spreche nicht gegen den
geltend gemachten Eigenbedarf, weil dieser weder einen Notfall noch eine
Zwangslage voraussetze. Diese Würdigung verkennt jedoch den wesentlichen
Kern des Vortrags der Klägerin.
Denn der zeitliche Ablauf ist ein deutliches Anzeichen dafür, dass die
Kündigung vom 27. April 2011 zum 31. Januar 2012 eine mögliche spätere
Nutzung erst vorbereiten sollte, der Nutzungswunsch der Mutter des Beklagten
aber noch unbestimmt war und erst geweckt werden musste. Darauf können
namentlich die Bekundungen der Zeugin I. S. hindeuten ("Man macht
nicht die Pferde scheu, bevor es soweit ist"; "steter Tropfen höhlt den Stein; von
daher habe ich dieses Thema immer wieder angesprochen.").
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer
Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, jedoch nicht
aus (vgl. Senatsurteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015,
3368 Rn. 22; vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 2;
BVerfG, WuM 2002, 21, 22; jeweils mwN). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch
soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen
Eigennutzung besteht (Senatsurteil vom 23. September 2015 - VIII ZR
297/14, aaO).
3. Auf den vorgenannten Verfahrensverstößen beruht die angefochtene
Entscheidung des Berufungsgerichts, denn es ist nicht auszuschließen, dass es
bei Berücksichtigung des genannten Vortrags der Klägerin eine Umzugsabsicht
der Mutter des Beklagten verneint hätte.

III.
Die angefochtene Entscheidung ist deshalb aufzuheben und der Rechtsstreit
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
(§ 544 Abs. 7 ZPO). Dabei macht der Senat von den Möglichkeiten
des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO sowie - hinsichtlich der Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens
- des § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch.
Für das weitere Berufungsverfahren sieht der Senat Anlass zu folgenden
Hinweisen im Hinblick auf die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts und
auf die Darlegungslast des Vermieters bei einem im Anschluss an den Auszug
des Mieters nicht verwirklichten Eigenbedarf:
1. Die bisherigen Ausführungen des Berufungsgerichts zum Umfang seiner
Prüfungskompetenz lassen besorgen, dass es verkannt hat, dass diese
nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt
ist. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten
des Zivilprozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte -
Tatsacheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und
überzeugenden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht
(BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 315 f.; vom
8. Dezember 2015 - X ZR 98/13, BGHZ 208, 154 Rn. 33; vom 21. Juni 2016 -
VI ZR 403/14, VersR 2016, 1194 Rn. 11; Beschluss vom 10. Mai 2016 - VIII ZR
214/15, NJW-RR 2016, 982 Rn.16 mwN; siehe auch Begründung des Regierungsentwurfes
eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drucks.
14/4722, S. 59 f.; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses,
BT-Drucks. 14/6036, S. 124).
Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung
nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Vielmehr können sich Zweifel an
der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen
im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, anders als das Berufungsgericht offenbar
gemeint hat, auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Bewertungen
der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergeben (vgl. BGH, Urteile vom 9. März
2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 316 f.; vom 21. Juni 2016 - VI ZR 403/14, aaO;
vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; Beschluss vom
10. Mai 2016 - VIII ZR 214/15, aaO Rn. 16; jeweils mwN). Besteht aus der für
das Berufungsgericht gebotenen Sicht eine gewisse - nicht notwendig überwiegende
- Wahrscheinlichkeit dafür, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche
Feststellung keinen Bestand haben wird, ist es somit zu einer erneuten
Tatsachenfeststellung verpflichtet (BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR
266/03, aaO S. 317; vom 21. Juni 2016 - VI ZR 403/14, aaO; jeweils mwN). Hält
es das Berufungsgericht - wie hier - für denkbar, dass die von der Berufung
aufgeworfenen Fragen zu einer anderen Würdigung führen können, besteht
Anlass für die Überlegung, ob für die andere Würdigung zumindest eine gewis-
se Wahrscheinlichkeit spricht und deshalb Anlass zu einer Wiederholung der
Beweisaufnahme besteht.
2. Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen
regelmäßig keinen Einblick und kann ohne nähere Darlegung seitens des
Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den
Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den behaupteten
Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat
um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen
ist (Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO unter II 3 b cc;
siehe auch BVerfG, NJW 1997, 2377). Unter diesen Umständen ist es dem
Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig", siehe Senatsurteil
vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO, unter Hinweis auf BVerfG, aaO) darzulegen,
aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf
nachträglich entfallen sein soll; insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen.
Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem
Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher
nicht bestand (Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, aaO).
Das Berufungsgericht hat die Frage, ob der Beklagten den vorgenannten
- strengen - Anforderungen an die Darlegung eines nachträglichen Wegfalls des
Eigenbedarfs genügen, nicht erörtert. Das Amtsgericht hat angenommen, der
Wegfall des Eigenbedarfs sei plausibel dargelegt, weil der Gesundheitszustand
der Mutter sich im Sommer 2013 erheblich verschlechtert und ab diesem Zeitpunkt
eine dauernde Pflegekraft erfordert habe, so dass ein Umzug in die zuvor
von der Klägerin bewohnte (Einzimmer-)Wohnung nicht mehr möglich gewesen
sei. Dabei ist allerdings unberücksichtigt geblieben, dass die Klägerin die Wohnung
bereits Ende August 2012 zurückgegeben hat, weshalb die erst ein Jahr
später eingetretene Verschlechterung des Gesundheitszustandes nicht ansatz-
weise (und erst recht nicht bei der gebotenen Anlegung eines strengen Maßstabs)
erklärt, warum der Eigenbedarf ein Jahr zuvor nicht zeitnah nach der
Rückgabe verwirklicht worden ist. Auch der (angeblich) nicht besenreine Zustand
der Wohnung bei Rückgabe und das Vorhandensein angeblicher (nicht
näher bezeichneter) Schäden vermögen nicht zu erklären, warum der im Kündigungsschreiben
und im Prozess als dringlich bezeichnete Eigenbedarf nicht
im Spätsommer 2012 zügig verwirklicht worden ist, gegebenenfalls nach kurzfristiger
Durchführung von Reinigungsarbeiten und Dokumentation etwaiger
Schäden.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

11.10.2016

Aktenzeichen:

VIII ZR 300/15

Rechtsgebiete:

Miete
Verfahrensrecht allgemein (ZPO, FGG etc.)

Normen in Titel:

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2