BGH 12. März 2014
XII ZR 108/13
BGB §§ 307 Abs. 1, 535 Abs. 1 S. 2

Mietvertrag über Gewerberäume; Schönheitsreparaturen bedarfsabhängig und bei Beendigung des Mietverhältnisses

DNotI
Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 12zr108_13
letzte Aktualisierung: 12.3.2014
BGH, 12.3.2014 - XII ZR 108/13

BGB §§ 307 Abs. 1, 535 Abs. 1 S. 2
Mietvertrag über Gewerberäume; Schönheitsreparaturen bedarfsabhängig und bei
Beendigung des Mietverhältnisses

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der
bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei
Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich
daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
X I I ZR 1 0 8 / 1 3 Verkündet am:
12. März 2014
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 307 Abs. 1 (Bb.), 535 Abs. 1 Satz 2
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter
neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu
verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen
Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt,
der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
BGH, Urteil vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13 - OLG Köln
LG Köln

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. März 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin Weber-
Monecke und die Richter Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen
beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt.
In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem
folgendes vereinbart:
"§ 5 Übergabe des Mietobjekts
1.
2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erdund
Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.
§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts
1.
2.
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem
angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe
des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei
Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten
§ 12 Beendigung des Mietvertrages
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem
Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter
selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.
2. "
Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum
31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der
mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte,
aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die
Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18
Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten
Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung
mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32
erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise
für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur
Zahlung von 2.420,86
837,52 klagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde
zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte
die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter
Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 , der Kosten für Malerarbeiten
in Höhe von 3.416 (netto) beinhaltet, erklärt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung
zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht
die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.

I.
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung
wie folgt begründet:
Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für
Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser
Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung
erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in
Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1,
281 Abs. 1 BGB zustehe.
Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen
verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7
Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin
übertragen habe.
Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung
der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307
Abs. 1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen
begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen
Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in
§ 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen
in einem "angemessenen Turnus" fest. Weiter heiße es dort, dass die
Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten
"kann". Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend
klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden,
es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen
solle.
Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die (ältere)
Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer
zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht,
dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher
es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten
und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen
Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die
Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden
könnten.
Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung "bezugsfertiger
Zustand" könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung
verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen
des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege
eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand" insbesondere die
Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 (Reinigung des Objekts und Beseitigung von
Schäden) und Nr. 3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des
früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf
Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls
eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des
Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten
sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne
weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen.
Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei
Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des
Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen
Anstrich versehen worden sei.
Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen
stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau
des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien
durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die
Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall
sein könne (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand
zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und
Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zählten.
Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen
müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende
Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der
Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt
werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug
der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum
Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin
habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere
zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch
entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme
entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn
des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen
Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen
den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts
eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhalte.
Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen
Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der
Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten
zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu
Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin
nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener
Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde
im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen
möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen
sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung
sei vorliegend erfüllt.
Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher
Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung
mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen
Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten
decke auch die Anwaltskosten ab.

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht
hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete
für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen.
Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch
nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam
die Aufrechnung erklärt hat.

1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den
Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin
übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berücksichtigung
der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen
benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats,
bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar
obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem
Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit
in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietver-
tragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem
gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine
Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass
in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert
werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen
Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen
und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 = NJW
1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005,
2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen
durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften
der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB
nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines
gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden.
Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur
Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere
wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis
erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen
Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt
(Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15).

b) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders
entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung
im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen
Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu
vereinbaren ist.
Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem
Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen
nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam
erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über
den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere
Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine
solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004
- VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat
nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung
innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom
tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH
Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober
2006 - VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778 Rn. 17 und vom 26. September 2007
- VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 Rn. 12). Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht
des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und
führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der
Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig
zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 -
NJW 2006, 1728 Rn. 11 und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007,
260, 261). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete
angeschlossen (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008,
3772 Rn. 21 ff.).

c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des
Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt
von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen
sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ein-
heitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern
unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden
werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das Berufungsgericht
hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend
dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung
der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit
von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich
vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des
Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das
Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf
eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende
Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint.
Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision
erinnert hiergegen nichts.

d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die
Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen
benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet
wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem
Zustand zurückzugeben.

aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in
einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig
vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende
renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des
Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH Urteil vom 3. Juni 1998
- VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005
- XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007). Die in Formularmietverträgen enthal-
tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen
die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben,
entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer
zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine
Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur
erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende
Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar.
Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel,
die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam
sind (vgl. BGH Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003,
2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755; Senatsurteil
vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007).

bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung
vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endrenovierungsklausel,
die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand
der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte.
Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe
der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen,
muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren.
Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand
zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die
Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen
(vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14. Juli 1971
- VIII ZR 28/70 - NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 -
ZMR 1982, 180, 181). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen,
etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen
durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder
sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter
Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand
befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu
erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen
durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume
erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416,
2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung,
die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a.A.
Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil
Rn. 229).

cc) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1
i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der
Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs
der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel
erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands
auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien,
wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision
schließen, dass die Klägerin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags
unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der
Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in
einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In
einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die
Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend
zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen
hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende
Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung
von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. BGH
Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 145/12 - juris Rn. 20).

2. Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht
auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch
statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1
BGB ausgegangen.
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen
hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der
Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden
sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs
in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den
Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die
einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen
Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags
verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese
geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das
Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier
vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung
und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision
nichts.
Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten
hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten
Angebots auf 3.416 geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht
beanstandet.

3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte
wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung
der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten
erloschen ist (§ 389 BGB).
Dose Weber-Monecke Günter
Botur Guhling
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 31.05.2012 - 29 O 183/11 -
OLG Köln, Entscheidung vom 07.06.2013 - 1 U 59/12 -

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

12.03.2014

Aktenzeichen:

XII ZR 108/13

Rechtsgebiete:

AGB, Verbraucherschutz
Miete

Normen in Titel:

BGB §§ 307 Abs. 1, 535 Abs. 1 S. 2