VG Ansbach 31. Januar 2018
AN 9 K 16.02001
BauGB §§ 24 Abs. 1, 28 Abs. 1 S. 2 u. 3

Folgen einer erfolgreichen Klage gegen Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

DNotI
Deutsches Notarinstitut
letzte Aktualisierung: 20.7.2018
VG Ansbach, Urt. v. 31.1.2018 – AN 9 K 16.02001

BauGB §§ 24 Abs. 1, 28 Abs. 1 S. 2 u. 3
Folgen einer erfolgreichen Klage gegen Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Grundstücksverkäufer ist ein privatrechtsgestaltender
Verwaltungsakt. Wird er infolge einer dagegen erhobenen Klage rückwirkend aufgehoben,
so gilt auch das Vorkaufsrecht nachträglich als nicht mehr ausgeübt. Damit entfällt
zugleich die Drittwirkung des Verwaltungsakts gegenüber dem Käufer.
2. Ein Informationsschreiben, das den Käufer lediglich über die Ausübung des Vorkaufsrechts
gegenüber dem Verkäufer in Kenntnis setzt, stellt keinen Verwaltungsakt dar, mit dem die Ausübung
des Vorkaufsrechts gegenüber dem Käufer festgestellt wird. (Leitsätze der DNotI-Redaktion)

3. Ein Schreiben, in dem der Käufer über die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem
Verkäufer informiert wird, stellt keine Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Käufer dar.

Entscheidungsgründe

Die Klage, über die wegen Einverständnisses der Beteiligten gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche
Verhandlung entschieden werden kann, hat Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist sie als Verpflichtungsklage in Form der Versagungsgegenklage nach
§ 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft. Das von den Klägern begehrte Zeugnis über die Nichtausübung des
gesetzlichen Vorkaufsrechts stellt einen (begünstigenden) Verwaltungsakt dar (vgl. OVG NRW, U.v.
24.4.1979 – VII A 2294/78 – juris Rn. 23). Die Beklagte hat den Antrag des von den Klägern beauftragten
und in deren Namen handelnden Notars vom 16. Juni 2016, sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts
betreffend das Grundstück FlNr. … der Gemarkung … zu erklären, mit Schreiben der
Verwaltungsgemeinschaft … vom 20. Juni 2016 abgelehnt. Auch die Klagefrist ist gewahrt. Da dem
Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft vom 20. Juni 2016 eine Rechtsbehelfsbelehrung:fehlt, gilt für die
Frist zur Erhebung der Klage hier die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO. Selbst wenn dem Schreiben keine
Verwaltungsaktqualität zukommen würde, wäre die Klage jedenfalls als Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO
statthaft. Da die Kläger die Beklagten bereits im Juni 2016 um Ausstellung eines Negativzeugnisses ersucht
haben, begegnet die mit Schriftsatz vom 12. Oktober 2016 erfolgte Klageerhebung vor dem Hintergrund des
§ 75 Satz 2 VwGO keinen Bedenken.

Die Klage ist auch begründet. Die Ablehnung der Ausstellung des Negativzeugnisses ist rechtswidrig und
verletzt die Kläger in subjektiven Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Kläger haben gegen die Beklagte einen
Anspruch auf Erteilung eines derartigen Zeugnisses.

Rechtsgrundlage für den begehrten Verwaltungsakt ist § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Besteht ein Vorkaufsrecht
nicht oder wird es – wie hier – nicht (wirksam) ausgeübt, hat die Gemeinde nach dieser Regelung auf Antrag
eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Die Ausübung bzw. Nichtausübung des
Vorkaufsrechts und folglich auch die Ausstellung des Negativzeugnisses sind dabei Hoheitsakte im eigenen
Wirkungskreis, da das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB als öffentlich-rechtliche Belastung auf den von
ihm erfassten Grundstücken ruht und damit der Sicherung der Bauleitplanung der Gemeinde dient. Die
Klage wurde daher zutreffend nicht gegen die Verwaltungsgemeinschaft … sondern gegen die Beklagte als
Mitgliedsgemeinde gerichtet. Sofern die Verwaltungsgemeinschaft vorliegend tätig wurde, handelte diese
lediglich im Namen und Auftrag der Beklagten als Mitgliedsgemeinde und damit als deren Behörde (vgl. Art.
4 Abs. 2 Satz 2 VGemO).

Zwar wurde seitens der Beklagten zunächst mit Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft … vom 16. Juni
2014 –– das Vorkaufsrecht gegenüber dem Grundstücksverkäufer ausgeübt. Es handelt sich hierbei um
einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt (BVerwG, B.v. 30.11.2009 – 4 B 52/09 – juris Rn. 5). Dieser
wurde jedoch auf die hiergegen gerichtete Klage der Kläger zu 1) und 2) mit Urteil vom 24. Februar 2016
vom Verwaltungsgericht Ansbach rückwirkend aufgehoben, so dass auch das Vorkaufsrecht nachträglich als
nicht mehr ausgeübt gilt.

Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass der Kläger zu 3) nicht gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts
geklagt habe und diese damit (jedenfalls ihm gegenüber) bestandskräftig geworden sei, kann dem nicht
zugestimmt werden. Zwar betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts auch die Käufer, da diesen ihr
vertragliches Recht auf Verschaffung des Eigentums entzogen wird. Allerdings handelt es sich hierbei nur
um die Drittwirkung des eigentlich an den Verkäufer gerichteten Verwaltungsaktes. Wird dieser
Verwaltungsakt also im Zuge einer Anfechtungsklage aufgehoben, entfällt damit konsequent auch seine
Drittwirkung. Ob alle oder nur einzelne von der Ausübung des Vorkaufsrechts Betroffene Klage erhoben
haben, ist hierbei unerheblich.

Eine Bindungswirkung für einen Käufer könnte allenfalls dann eintreten, wenn diesem gegenüber die
Ausübung des Vorkaufsrechts bestandskräftig festgestellt worden wäre. Eine derartige Feststellung würde
aber einen zusätzlichen neben die Ausübung des Vorkaufsrechts tretenden Verwaltungsakt erfordern, der
sich an den Käufer richtet und diesem gegenüber die Ausübung des Vorkaufsrechts feststellt. Dass ein
solcher feststellender Verwaltungsakt gegenüber dem Kläger zu 3) zu irgendeinem Zeitpunkt ergangen ist,
ist jedoch nicht ersichtlich und wurde seitens der Beklagten auch nicht vorgetragen. Ein
Informationsschreiben, das den Käufer lediglich über die gegenüber dem Verkäufer erfolgte Ausübung des
Vorkaufsrechts in Kenntnis setzt, kann nicht als ein solcher Verwaltungsakt gewertet werden. Bei einem
solchen Schreiben handelt es sich nämlich lediglich um die Bekanntmachung des an den Verkäufer
gerichteten Verwaltungsakts, nicht aber um einen eigenständigen an den Käufer gerichteten mit dem obigen
feststellenden Regelungsinhalt.

Nach alledem ergibt sich der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung des beantragten Negativzeugnisses,
da die Beklagte ein Vorkaufsrecht am Grundstück FlNr. … der Gemarkung … – unabhängig davon, ob ein
solches überhaupt besteht – bereits in zeitlicher Hinsicht nicht mehr ausüben kann (§ 28 Abs. 2 Satz 1
BauGB). Der Klage ist daher stattzugeben, wobei das Gericht nicht an den Wortlaut des Klageantrags
gebunden ist (§ 88 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit
der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

VG Ansbach

Erscheinungsdatum:

31.01.2018

Aktenzeichen:

AN 9 K 16.02001

Rechtsgebiete:

Öffentliches Baurecht

Normen in Titel:

BauGB §§ 24 Abs. 1, 28 Abs. 1 S. 2 u. 3