LG Braunschweig 12. Juni 2001
8 T 605/01
BGB §§ 1093; 1105; GBO § 23

Eintragung von Wohnungsrecht und Reallasten mit Löschungserleichterungsvermerken

Rechtsprechung
1. Liegenschaftsrecht – Eintragung von Wohnungsrecht
und Reallasten mit Löschungserleichterungsvermerken
(LG Braunschweig, Beschluss vom 12. 6. 2001 – 8 T
605/01)
BGB §§ 1093; 1105
GBO § 23
1. Bei einem Wohnungsrecht sind Rückstände von Leistungen i. S. von § 23 Abs. 1 S. 1 GBO ausnahmsweise
dann möglich, wenn zwischen den Verpflichteten und
den Berechtigten als Nebenleistungspflicht des Eigentümers eine Unterhaltspflicht als dinglicher Inhalt
des Wohnungsrechts vertraglich vereinbart wird.
2. Haben Wohnungsrecht und Reallast unterschiedliche
räumliche Bezugspunkte, handelt es sich hierbei um
zwei inhaltlich verschiedene dingliche Rechte, die
nebeneinander eintragungsfähig sind.
3. Die Eintragung einer Wohnungsreallast neben dem
Wohnungsrecht ist nicht überflüssig, da das Wohnungsrecht im Falle einer Zerstörung des Gebäudes
oder einer starken, die Unbewohnbarkeit nach sich
ziehenden Beschädigung erlischt.
(Leitsätze nicht amtlich)
Zum Sachverhalt:
Der eingetragene Eigentümer ist der Sohn der Bet. zu 1) und 2).
Diese sowie die Schwester des Eigentümers schlossen einen notariellen Überlassungsvertrag. Dieser Vertrag hatte u. a. gemäß
Ziff. III. zum Inhalt, dass der Bet. zu 2) mit Zustimmung der
Bet. zu 1) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge das
Grundstück dem jetzigen Eigentümer zu alleinigem Eigentum
überlässt. Unter Ziff. V. des vorbezeichneten notariellen Vertrages wurden folgende Gegenleistungen des jetzigen Eigentümers zu Gunsten der Bet. zu 1) und zu 2) vereinbart:
In Ziff. V. 1. wurde den Bet. zu 1) und zu 2) ein Wohnungsrecht
mit der Maßgabe bestellt, dass die Berechtigten auf Lebensdauer unter Ausschluss des Eigentümers zur Nutzung der abgeschlossenen Wohnung im Erdgeschoss des Hauses berechtigt
sind. Den Berechtigten wurde ferner die Befugnis eingeräumt,
die Nebenräume und alle sonstigen, dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen mit zu benutzen.
Darüber hinaus wurde dem Eigentümer die Verpflichtung auferlegt, das Gebäude und die dem Wohnrecht unterliegenden
Räume und Einrichtungen stets im ordnungsgemäßen, gut bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu erhalten. Schließlich
wurde vereinbart, dass das Wohnungsrecht mit dem Vermerk
eingetragen werden sollte, dass zur Löschung der Nachweis des
Todes der Berechtigten genügt. Unter Ziff. V. 2. a) wurde für die
Bet. zu 1) und zu 2) auf Lebenszeit eine Reallast am Flurstück
des Inhalts bestellt, dass der jeweilige Eigentümer auch die auf
die Erdgeschosswohnung entfallenden Kosten für Schönheitsreparaturen, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Heizung zu
tragen hat. Ferner wurde auch hier der Vermerk vereinbart, dass
zur Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen
soll. In Ziff. V. 2. b) wurde für den Fall der Zerstörung des
Wohngebäudes den Bet. vom Eigentümer eine weitere Reallast
an dem Flurstück bewilligt; auch diesbezüglich sollte der Vermerk in das Grundbuch aufgenommen werden, dass zur Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt.
Der Notar beantragte für die Vertragspartner unter Bezugnahme auf den notariellen Überlassungsvertrag
– die Eintragung des neuen Alleineigentümers und
– die Eintragung des Wohnungsrechtes und der Reallast zu
Gunsten der Bet. zu 1) und 2) als Gesamtberechtigte.
Der Rechtspfleger beim GBA des AG nahm ausweislich des
Grundbuchs folgende Eintragungen vor:
Antragsgemäß erfolgte die Eintragung des neuen Alleineigentümers sowie in Abteilung II die Eintragung der unter
Ziff. V. 2. a) des notariellen Überlassungsvertrages bezeichnete
Reallast für die Bet. zu 1) und zu 2) mit dem Vermerk, dass die
Reallast bei Nachweis des Todes löschbar sei. Abweichend vom
Antrag wurde das im notariellen Überlassungsvertrag unter
Ziff. V. 1. bezeichnete Wohnungsrecht ohne den Vermerk eingetragen, dass das Wohnungsrecht bei Nachweis des Todes
löschbar sei. Nicht eingetragen wurde die weitere in Ziff. V. 2. b)
bezeichnete Reallast.
Der Notar bemängelte gegenüber dem AG, dass die vorgenommenen Eintragungen unvollständig seien.
Mit Zwischenverfügung teilte daraufhin der Rechtspfleger beim
GBA des AG dem Notar Folgendes mit:
„Bei einem Wohnungsrecht sind Rückstände von Leistungen
grundsätzlich ausgeschlossen. Daher ist die Löschungserleichterung des § 23 GBO nicht eintragungsfähig. Ich werde daher diesen Vermerk nicht nachträglich eintragen. Die in V. 2.
Ihres Vertrages aufgeführten Leistungen des Eigentümers sind
grundsätzlich Inhalt des Wohnungsrechts bzw. können zum
dinglichen Inhalt erklärt werden. Daher ist die bereits erfolgte
Eintragung des Rechtes II/4 (Lastentragung) gesetzlich unzulässig. Ich werde daher diese Eintragung von Amts wegen
gem. § 53 GBO von Amts wegen löschen.“
Dagegen richtet sich die vom Notar für die Bet. zu 1) und zu 2)
eingelegte Beschwerde.
Der Rechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die
Akten dem LG zur Entscheidung vorgelegt.
Aus den Gründen:
Die gemäß §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde ist auch
begründet. Der Rechtspfleger hat zu Unrecht die Eintragung eines Löschungserleichterungsvermerks bezüglich des Wohnungsrechtes i. S. von § 1093 BGB unterlassen (siehe dazu unter 1.), die Löschung der eingetragenen Reallast angekündigt (siehe dazu unter 2. a)
und von der Eintragung der Wohnungsreallast mit
Löschungserleichterungsvermerk abgesehen (siehe dazu
unter 2. b)).
1. Die Bet. zu 1) und zu 2) haben einen Anspruch darauf,
dass ihr in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenes
Wohnungsrecht mit dem Zusatz versehen wird, dass zur
Löschung des vorbezeichneten Rechtes der Nachweis des
Todes der Berechtigten genügt. Die Voraussetzungen des
§ 23 Abs. 2 GBO sind gegeben. Danach bedarf es der in
§ 23 Abs. 1 GBO vorgesehenen Bewilligung des Rechtsnachfolgers des Berechtigten nicht, wenn im Grundbuch
eingetragen ist, dass zur Löschung des Rechtes der
Nachweis des Todes des Berechtigten genügen soll. Ein
solcher Löschungserleichterungsvermerk ist gemäß § 23
Abs. 1 S. 1 GBO nur eintragungsfähig, wenn das Recht
zum einen gesetzlich oder rechtsgeschäftlich auf die LeRechtsprechung RNotZ 2002, Heft 4 177


RNotZ 2002, Heft 4
benszeit des Berechtigten beschränkt ist. Zum anderen
ist erforderlich, dass bei diesem beschränkten Recht
Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind.
Das hier in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene
Wohnungsrecht genügt diesen Anforderungen. Der
Rechtsnatur nach handelt es sich dabei um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit i. S. von § 1093
BGB, die schon kraft Gesetzes auf die Lebenszeit der
Berechtigten zu 1) und zu 2) beschränkt ist.
Bei diesem konkreten Wohnungsrecht sind auch Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen. Zwar sind
derartige Leistungsrückstände bei einem reinen Wohnrecht nicht möglich, weil es für den Grundstückseigentümer nur die Verpflichtung begründet, die Ausübung des Rechtes durch den Berechtigten zu dulden,
nicht aber auch die Pflicht, den Gebrauch der Wohnung
zu gewähren und diese in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1989,
146; OLG Düsseldorf Rpfleger 1995, 248 = MittRhNotK
1994, 347). Bei einem Wohnungsrecht sind jedoch Rückstände von Leistungen ausnahmsweise dann möglich,
wenn zwischen den Verpflichteten und den Berechtigten
als Nebenleistungspflicht des Eigentümers eine Unterhaltspflicht als dinglicher Inhalt des Wohnungsrechtes
vertraglich vereinbart wird (vgl. OLG Frankfurt a. a. O.).
Eine solche Situation ist insbesondere dann gegeben,
wenn die konkrete Ausgestaltung des Wohnungsrechtes
ergibt, dass das Wohnungsrecht sich nicht auf ein Gebäude als Ganzes, sondern nur auf einzelne abgeschlossene Teile des Gebäudes bezieht, gemeinsame
Einrichtungen des Hauses aber vom Berechtigten mitbenutzt werden dürfen und der Eigentümer sich gleichzeitig verpflichtet, die vom Wohnungsrecht betroffenen
Räume, also auch die Gemeinschaftsanlagen und Einrichtungen in einem jederzeit gut bewohnbaren und beheizbaren Zustand zu halten (vgl. OLG Frankfurt
a. a. O.; OLG Düsseldorf a. a. O.; BayObLG Rpfleger
1980, 20 f. = DNotZ 1980, 157).
So liegt der Fall hier: In Ziff. V. 1. des notariellen Überlassungsvertrages ist ausdrücklich beurkundet, dass die
Bet. zu 1) und zu 2) als Berechtigte des Wohnungsrechts
neben der abgeschlossenen Wohnung im Erdgeschoss des
Hauses auch berechtigt sind, die dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen mit zu
benutzen. Des Weiteren übernimmt der Eigentümer als
Verpflichteter des Wohnungsrechtes auch explizit die
Pflicht, das Gebäude und die dem Wohnrecht unterliegenden Räume und Einrichtungen stets in ordnungsmäßigem, gut bewohnbarem und beheizbarem Zustand
zu erhalten. Mit dieser ausdrücklichen vertraglichen Regelung ist die Unterhaltungspflicht dinglicher Inhalt des
Wohnungsrechtes, so dass Rückstände von Leistungen
möglich sind.
2. a) Die Eintragung der in Abteilung II des Grundbuchs
eingetragenen Reallast (Lastentragung) ist zu Recht erfolgt und nicht zu löschen. Soweit der Rechtspfleger
meint, dort bestimmte Verpflichtung des Eigentümers sei
bereits dinglicher Inhalt des vorstehend unter 1. erörterten Wohnungsrechtes, tritt die Kammer dieser Ansicht
entgegen. Zu unterscheiden sind nämlich die jeweiligen
Rechtsnaturen von Wohnungsrecht und Reallast sowie
Rechtsprechung
der jeweils dahinter stehende Sinn und Zweck der beiden
Rechte.
Das Wohnungsrecht als Dienstbarkeit ist gekennzeichnet
durch seinen duldenden Charakter, die Reallast durch die
Begründung einer Pflicht zum aktiven Tun (vgl. Palandt/
Bassenge, 58. Aufl., Überblick vor § 1105 BGB Rn. 3).
Vorliegend könnte man deshalb auf die Idee kommen,
dass die eingetragene Reallast bereits Gegenstand des
Wohnungsrechtes ist, weil das konkrete Wohnungsrecht
mit seinem grundsätzlich duldenden Charaker einhergeht mit einer aktiven Verpflichtung des Eigentümers, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Inhaltlich regelt aber die eingetragene
Reallast (Lastentragung) einen anderen Bereich: Das
aktive Tun des Wohnungsrechtes bezieht sich vornehmlich auf die gemeinsamen Räume und Einrichtungen des
Hauses, wohingegen die Reallast beschränkt ist auf die
abgeschlossene Erdgeschosswohnung. Wegen dieser unterschiedlichen räumlichen Bezugspunkte handelt es sich
bei den eingetragenen Rechten – Wohnungsrecht und
Reallast – um zwei inhaltlich verschiedene dingliche
Rechte, die beide nebeneinander eintragungsfähig sind.
Es war auch zulässig, diese Reallast mit einem Löschungserleichterungsvermerk i. S. von § 23 Abs. 2 GBO
einzutragen. Einerseits sind bei einer Reallast Rückstände von Leistungen niemals ausgeschlossen (vgl.
Demharter, 22. Aufl., § 23 GBO Rn. 10). Andererseits ist
die eingetragene Reallast auch im konkreten Fall auf die
Lebenszeit der Berechtigten beschränkt. Zwar ist eine,
wie hier vorliegende, subjektiv persönliche Reallast
grundsätzlich vererblich (vgl. Palandt/Bassenge, a. a. O.,
§ 1111 BGB Rn. 2). Es kann jedoch durch Rechtsgeschäft
geregelt werden oder sich aus der Natur der Leistung ergeben, dass sich die subjektiv persönliche Reallast auf die
Lebenszeit des Berechtigten beschränken soll (vgl. Palandt/Bassenge, a. a. O.; BayObLG DNotZ 1989, 567 f.).
Nach eindeutigem Wortlaut des notariellen Überlassungsvertrages wird die Reallast in Ziff. V. 2. a) auf die
Lebenszeit der Bet. zu 1) und zu 2) beschränkt.
b) Die Bet. zu 1) und zu 2) haben als Berechtigte
schließlich auch Anspruch auf Eintragung einer weiteren
Reallast, und zwar einer Wohnungsreallast, nebst Löschungserleichterungsvermerk nach § 23 Abs. 2 GBO in
Abteilung II des Grundbuchs.
Neben dem bereits eingetragenen Wohnungsrecht und
der eingetragenen Reallast hat die überdies beantragte
Wohnungsreallast ergänzenden Regelungsgehalt und ist
neben den vorbezeichneten Rechten gesondert eintragungsfähig. Insbesondere ist die Eintragung dieser
Wohnungsreallast neben dem eingetragenen Wohnungsrecht nicht überflüssig. Denn nach st. Rspr. des BGH erlischt das Wohnungsrecht im Falle der Zerstörung des
Gebäudes oder einer starken, eine Unbewohnbarkeit
nach sich ziehenden, Beschädigung der Räume bzw. des
Gebäudes (vgl. BGHZ, 7, 268, 273 f.; 8, 58, 62 ff.).
Die Wohnungsreallast kann auch mit einem Löschungserleichterungsvermerk i. S. von § 23 Abs. 2 GBO
versehen werden. Leistungsrückstände sind zum einen
wie bei der unter 2. a) behandelten Reallast generell
nicht ausgeschlossen. Zum anderen ergibt sich auch hier
aus dem notariellen Vertrag, dass die Wohnungsreallast
auf die Lebenszeit der Berechtigten, also der Bet. zu 1)
und zu 2) beschränkt sein soll. Zwar ist der Wortlaut –
anders als im Falle der unter 2. a) erörterten Reallast –
nicht eindeutig. Jedoch ergibt sich die Beschränkung auf
die Lebenszeit der Berechtigten aus dem Sachzusammenhang mit den Ziff. V. 1. und 2. a) des notariellen
Vertrages. Da die Wohnungsreallast insbesondere für
den Fall des Untergangs des eingetragenen Wohnungsrechtes bestellt werden soll und das Wohnungsrecht explizit auf die Lebenszeit der Bet. zu 1) und zu 2) laut
Vertrag beschränkt ist, muss dieses auch für die Wohnungsreallast gelten, die im Falle der Zerstörung des
Gebäudes das Wohnungsrecht ersetzen soll.
2. Familienrecht – Abkehr von der Anrechnungsmethode beim nachehelichen Unterhalt
(BVerfG, Beschluss vom 5. 2. 2002 – 1 BvR 105/95,
559/95 und 457/96)
BGB § 1578 Abs. 1
GG Art. 6 Abs. 1; 3 Abs. 2
Zur Gleichwertigkeit von Familien- und Erwerbsarbeit
bei der Bemessung nachehelichen Unterhalts.
Aus den Gründen:
A. Die zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen
Verfassungsbeschwerden richten sich dagegen, wie in den
angegriffenen Gerichtsentscheidungen der Wert der
während der Ehe geleisteten Haushaltsführung und Kindererziehung bei der Bemessung nachehelichen Unterhalts berücksichtigt worden ist.
I. Das Maß des nachehelichen Unterhalts bestimmt sich
gemäß § 1578 Abs. 1 BGB nach den ehelichen Lebensverhältnissen. Wie die vom Gesetz nicht näher definierten ehelichen Lebensverhältnisse zu ermitteln und wie
insbesondere die nachehelichen Einkünfte des unterhaltsberechtigten Ehegatten dabei zu berücksichtigen
sind, der während der Ehe überhaupt nicht oder nur in
Teilzeit berufstätig war, ist in Rspr. und Lit. umstritten.
1. a) Der BGH hat seit In-Kraft-Treten des geltenden
Unterhaltsrechts am 1. 7. 1977 (Erstes Gesetz zur Reform des Ehe- und Familienrechts vom 14. 6. 1976,
BGBl. I S. 1421) den Begriff der ehelichen Lebensverhältnisse durch eine Vielzahl von Entscheidungen
konkretisiert. Nach seiner st. Rspr. werden die ehelichen
Lebensverhältnisse i. S. von § 1578 BGB von den Einkommens- und Vermögensverhältnissen bestimmt, die
während der Ehe oder auch der Trennungszeit der Ehegatten den Lebensstandard beider Ehegatten nachhaltig
geprägt haben. Maßgebend sollen deshalb regelmäßig die
Einkommens- und Vermögensverhältnisse im Zeitpunkt
der Scheidung sein, es sei denn, das Einkommen eines
Ehegatten hat während des Getrenntlebens bis zur
Scheidung eine unerwartete, vom Normalverlauf erheblich abweichende Entwicklung genommen (vgl. BGH
FamRZ 1982, 576, 577 f.). Demgegenüber konnten bis
zum Urteil des BGH vom 13. 6. 2001 (FamRZ 2001, 986)
Veränderungen, die erst nach der Ehescheidung eintreten, nur dann berücksichtigt werden, wenn sie zum
Zeitpunkt der Scheidung mit hoher Wahrscheinlichkeit
RNotZ 2002, Heft 4
zu erwarten gewesen sind und wenn diese Erwartung die
ehelichen Lebensverhältnisse bereits geprägt oder sich in
engem zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung
verwirklicht hat (vgl. BGH FamRZ 1986, 148 f.). Entsprechend hat der BGH zwischen der Erwerbstätigkeit
während der geführten Ehe, der Aufnahme einer Erwerbstätigkeit während der Trennungszeit sowie einer
solchen nach der Ehescheidung unterschieden.
aa) Im Gegensatz zu Einkünften, die schon zu Zeiten des
Zusammenlebens der Eheleute erzielt wurden, haben
sich Einkünfte des unterhaltsberechtigten Ehegatten aus
einer zwischen Trennung und Scheidung aufgenommenen Erwerbstätigkeit auf das Maß des Unterhalts nur
auswirken sollen, wenn diese Erwerbstätigkeit in der Ehe
angelegt gewesen ist und damit auch ohne die Trennung
erfolgt wäre. Lasse sich dies nicht feststellen, so müssten
die daraus erzielten Einkünfte bei der Bemessung des
Unterhaltsbedarfs außer Betracht bleiben, da der Unterhaltskläger die Beweislast für die Gestaltung der ehelichen Lebensverhältnisse trage (BGHZ 89, 108, 112 =
FamRZ 1984, 149 f.).
bb) Einkünfte aus einer erst nach der Scheidung aufgenommenen Erwerbstätigkeit hat der BGH bei der Bestimmung der ehelichen Lebensverhältnisse regelmäßig
außer Betracht gelassen (BGH FamRZ 1985, 161 f. unter
Hinweis auf BGH FamRZ 1981, 539, 541 und FamRZ
1982, 255, 257), und zwar auch im Umfang der Ausweitung einer während der Ehe ausgeübten Halbtagsbeschäftigung zu einer Vollerwerbstätigkeit (BGH FamRZ
1985, 161 f.). Den wirtschaftlichen Wert der Haushaltsführung und Kinderbetreuung durch den nicht erwerbstätigen Ehegatten hat der BGH als nicht die ehelichen
Verhältnisse prägend angesehen. Zwar seien diese Leistungen der Erwerbstätigkeit des anderen Ehegatten
grundsätzlich gleichwertig. An Barmitteln stünden der
Familie zum Lebensunterhalt jedoch nur die Einkünfte
des erwerbstätigen Ehegatten zur Verfügung. Diese vorhandenen Einkünfte und nicht der wirtschaftliche Wert
der von beiden Ehegatten erbrachten Leistungen prägten
entscheidend die ehelichen Lebensverhältnisse (BGH
FamRZ 1985, 161, 163).
cc) Nicht die ehelichen Lebensverhältnisse prägendes
Einkommen des Unterhaltsberechtigten ist dann unter
Anwendung der so genannten Anrechnungsmethode bei
der Berechnung der Unterhaltshöhe allein bedürftigkeitsmindernd berücksichtigt worden, während prägende
Einkünfte im Wege der so genannten Differenzmethode
auch dem der Bedarfsermittlung zu Grunde zu legenden
Einkommen zugerechnet worden sind (BGH FamRZ
1981, 539, 541; 1981, 752, 754 f.; 1982, 255, 257; 1983, 146,
150; 1988, 265, 267). Bei der Anrechnungsmethode wird
das bereinigte Nettoeinkommen des Unterhaltspflichtigen entsprechend der maßgeblichen Unterhaltsquote aufgeteilt; auf den sich dabei ergebenden Betrag
wird das bereinigte Nettoeinkommen des Unterhaltsberechtigten angerechnet. Demgegenüber wird bei der
Differenzmethode zunächst die Differenz zwischen den
bereinigten Nettoeinkommen des Unterhaltspflichtigen
und des Unterhaltsberechtigten gebildet und sodann
diese nach Maßgabe der Unterhaltsquote aufgeteilt.
b) Mit Urteil vom 13. 6. 2001 hat der BGH seine bisherige Rspr. zur Anrechnungsmethode geändert (FamRZ

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

LG Braunschweig

Erscheinungsdatum:

12.06.2001

Aktenzeichen:

8 T 605/01

Erschienen in:

RNotZ 2002, 177-179

Normen in Titel:

BGB §§ 1093; 1105; GBO § 23