BGH 24. Januar 2014
V ZR 249/12
BGB § 138 Abs. 1

Wucherähnlicher Grundstückskaufvertrag; besonders grobes Missverhältnis bei Verkehrswertüberschreitung um 90 %

DNotI
Deutsches Notarinstitut
Dokumentnummer: 5zr249_12

letzte Aktualisierung: 10.4.2014

BGH. , 24.1.2014 - V ZR 249/12

BGB § 138 Abs. 1

Wucherähnlicher Grundstückskaufvertrag; besonders grobes Missverhältnis bei
Verkehrswertüberschreitung um 90 %

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das
Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten
erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüberoder -
unterschreitung von 90 % vor.

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 249/12 Verkündet am:
24. Januar 2014

BGB § 138 Abs. 1

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne
das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung
des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab
einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.

BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12 - OLG München
LG Landshut

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Januar 2014
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des Oberlandesgerichts
München - 20. Zivilsenat - vom 22. Oktober 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger gab am 20. Oktober 2006 gegenüber dem Beklagten ein notariell
beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz
für 118.000 € ab. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate
zuvor für 53.000 € erworben hatte, nahm das Angebot mit notarieller Urkunde
vom 14. November 2006 an. Unter Berufung auf eine sittenwidrige Überhöhung
des Kaufpreises nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückabwicklung des Vertrages
und auf Schadenersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht durch
Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt
der Kläger seine Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der zwischen den Parteien
geschlossene Kaufvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zwar sei angesichts
des tatsächlichen Wertes der Wohnung in Höhe von 65.000 € die von
dem Kläger erbrachte Leistung von 118.000 € knapp doppelt so hoch wie der
Wert der Gegenleistung, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung bestehe. Der Kläger habe aber nicht hinreichend
zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorgetragen.
Seine Ausführungen zu einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten seien rein
spekulativ.

II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Ausgehend von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung
und Gegenleistung nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft an, der
Kläger habe zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht
ausreichend vorgetragen.
1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft
nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung
ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven
und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere
der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten
ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des
Begünstigten zu (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08,
NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).
2. Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen
Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer
verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar
nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines
wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen
Anforderungen zu stellen. Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen
Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext
mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und
Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei
auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen
Vertragspartei beruft (Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 19; Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11,
NJW 2012, 1570 Rn. 9). Das Berufungsgericht geht zwar von diesen Grundsätzen aus,
missversteht die Rechtsprechung des Senats aber, wenn es meint, der Vortrag
des Klägers genüge diesen Anforderungen nicht. Daran kann es beispielsweise
dann fehlen, wenn die Klage auf einen Beratungsfehler gestützt und lediglich in
diesem Zusammenhang ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert behauptet
wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW
2010, 363 Rn. 11 ff.). Ist die Klage dagegen auf § 138 BGB gestützt und wird
insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erkennen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will (Urteil vom
10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9). So ist es hier. Der Kläger
hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Darüber
hinaus hat er sich unter Hinweis auf die einschlägige Senatsrechtsprechung
ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leistung
und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung
der anderen Vertragspartei berufen. Eines weitergehenden Sachvortrages bedurfte
es nicht.

III.

Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben
und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der
bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist (§ 562 Abs. 1, § 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes
hin:
1. Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden,
wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung
(Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 302).
Dies ist bei den von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertverhältnissen
von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs haben sich bei Grundstücksgeschäften für die Bestimmung
eines besonders groben Missverhältnisses prozentuale Richtwerte durchgesetzt.
Danach kann die hier vorliegende Überteuerung von rund 80% für sich
allein die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses nicht begründen;
auch ein Wertmissverhältnis von 84 % genügte nicht (vgl. BGH, Urteile vom
10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20. Mai 2003
- XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, 2530; vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02,
NJW 2003, 1088, 2090; Senat, vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 15).
Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben
Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung
knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung
grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder
-unterschreitung von 90% erfüllt.
2. Das Berufungsgericht ist - aus seiner Sicht folgerichtig - den von dem
Kläger unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten, das den
Verkehrswert der Wohnung auf 61.000 € schätzt und damit zu einer für die Annahme
eines besonders groben Missverhältnisses ausreichenden Überteuerung
von 93 % gelangt, erhobenen Einwendungen gegen die in dem Gerichtsgutachten
vorgenommene Wertfeststellung nicht nachgegangen. Dies wird es
nachzuholen haben. Die auf das Gutachten gestützten Einwendungen des Klägers
sind nicht als verspätet zurückzuweisen (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO); der Kläger
war nicht gehalten, zur Erhebung fachlich fundierter Einwendungen gegen
das gerichtliche Gutachten bereits in erster Instanz einen privaten Sachverständigen
zu beauftragen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531, 1532).
3. Sollte der Leistungsaustausch der Parteien auch unter Berücksichtigung
der Einwendungen des Klägers gegen das Gerichtsgutachten außerhalb
des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleiben, kann allein
aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf
eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten gezogen werden. Allerdings kann
das hier bestehende jedenfalls auffällige Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung
im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit
begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung
des Begünstigten hervorgetreten ist (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.;
vom 27. Juni 2008 - V ZR 83/07, WM 2008, 1703 Rn. 15; vom 25. Februar 2011 V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).
Die Behauptungs- und Darlegungslast trifft insoweit den Kläger, ohne
dass er sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1
BGB auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen
kann.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

24.01.2014

Aktenzeichen:

V ZR 249/12

Erschienen in:

DNotI-Report 2014, 54
MittBayNot 2014, 326-328
ZNotP 2014, 104-105

Normen in Titel:

BGB § 138 Abs. 1