BGH 18. Dezember 1997
V ZR 112/96
BGB § 249 S. 1

Unterlassene Aufklärung über Sozialbindung einer Wohnung begründet Schadensersatzanspruch

III. Der Schadensersatzanspruch wird nicht durch ein mitwirkendes Verschulden der Kläger berührt (§ 254 Abs. 1
BGB).
Allerdings weist die Revision zu Recht darauf hin, daß die
Kläger angesichts des deutlichen Hinweises auf eine mögliche Deckungslücke in dem Notarvertrag schuldhaft gegen
eigene Belange verstoßen haben, indem sie diesem Hinweis
nicht die nötige Beachtung geschenkt haben. Dies kann die
Beklagte den Klägern jedoch nicht entgegenhalten. Bei einem
Schadensersatzanspruch wegen Erteilung einer unrichtigen
Auskunft kann sich der Schädiger nämlich in aller Regel nicht
mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe sich auf
die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Dies
widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242
BGB), der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erhalten hat (vgl. BGH WM 1965, 287, 288; BGH WM
1978, 946, 948; BGH NJW-RR 1988, 855, 856). Dies gilt vor
allem dann, wenn – wie hier – die Beklagte (bedingt) vorsätzlich gehandelt hat, während den Klägern nur ein fahrlässiger
Verstoß gegen eigene Belange zur Last fällt (vgl. BGHZ 98,
148, 158)
4. Nicht zu beanstanden ist, daß die Kläger den Anspruch auf
die Befreiung von den Verbindlichkeiten aus dem zur Finanzierung des Erwerbs eingegangenen Kreditvertrag gerichtet
haben. Der Senat kann die dahingehende Verurteilung jedoch
nur dem Grunde nach bestätigen. Das Berufungsgericht hat
nämlich nicht bedacht, daß die Kläger so zu stellen sind, als
hätten sie den Vertrag nicht geschlossen. Das bedeutet u.a.,
daß die ihnen zugeflossenen Mieteinnahmen ebenso zu
berücksichtigen sind wie die Steuervorteile, soweit diese
ihnen trotz Rückabwicklung verbleiben. Wegen dieser Einzelheiten der Rückabwicklung ist daher der Rechtsstreit an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Soweit das angefochtene Urteil die Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht enthält, spielen diese Rückabwicklungsmodalitäten keine Rolle. Die Revision unterliegt
daher insoweit der Zurückweisung.
3. BGB § 249 Satz 1 (Unterlassene Aufklärung über Sozialbindung einer Wohnung begründet Schadensersatzanspruch)
Zum Vertrauensschaden des Käufers bei Unterbleiben
der Aufklärung über die Sozialbindung der gekauften
Wohnung und im Falle der unzutreffenden Angabe des
Verkäufers, die Mieterträge und Steuerersparnisse
machten die laufenden Unkosten der Finanzierung wett
(im Anschluß an Senatsurteil vom 26.9.1997, V ZR 29/96,
in diesem Heft S.93).
BGH, Urteil vom 19.12.1997 – V ZR 112/96 –, mitgeteilt von
Dr. Manfred Werp, Richter am BGH
Aus dem Tatbestand:
Die Beklagte (frühere Beklagte zu 1) war Eigentümerin einer Reihe
renovierungsbedürftiger, damals der Sozialbindung unterliegender
Wohnungen. Sie vertrieb diese Wohnungen in einem „Altbau-Sanierungsmodell“, für das sich der Ehemann der Klägerin durch ein an
seinem Wohnort tätiges Unternehmen gewinnen ließ. Er schloß mit
der früheren Beklagten zu 2 einen Treuhandvertrag und, vertreten
durch diese, mit der Beklagten am 14.6.1989 einen Kaufvertrag über
eine der Wohnungen ab. Den Kaufpreis, den Sanierungsaufwand
und die durch das „Modell“ verursachten Unkosten finanzierte er mit
Fremdmitteln. Er nahm hierzu ein Darlehen über 107.000 DM auf,
das aus einer gleichzeitig abgeschlossenen Lebensversicherung
getilgt werden sollte.
Die Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes
Schadensersatz. Sie hat vorgetragen, diesem sei die Sozialbindung,
die zur Unverkäuflichkeit der Wohnung geführt habe, verschwiegen
worden. Außerdem sei ihm vorgespiegelt worden, daß das Geschäft
im Hinblick auf Mieteinnahmen und Steuerersparnisse „plus/minus
null aufgehe“.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten und die frühere Beklagte
zu 2 gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 107.000 DM nebst Zinsen
Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums zu
verurteilen sowie deren Verpflichtung festzustellen, jeden darüber
hinausgehenden Schaden zu ersetzen. Das Landgericht hat die
Beklagte (im wesentlichen) antragsgemäß verurteilt und die Klage im
übrigen abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der
Beklagten zurückgewiesen.
Mit der Revision strebt die Beklagte die Abweisung auch des gegen
sie gerichteten Anspruchs an. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.
Aus den Gründen:
I. Das Berufungsgericht stellt fest, das mit dem Vertrieb der
Wohnungen beauftragte Unternehmen habe es schuldhaft
unterlassen, den Ehemann der Klägerin auf die bestehende
Mietpreisbindung hinzuweisen. Die Beklagte sei daher wegen
Verschuldens bei Vertragsschluß verpflichtet, den Kaufvertrag rückgängig zu machen und entstandene Aufwendungen
zu ersetzen. Ob die Mietpreisbindung noch bestehe, sei unerheblich. Es komme nur darauf an, daß das Vertrauen des Ehemanns beim Kaufabschluß enttäuscht und dieser durch die
unvollständige Information zum Kauf bestimmt worden sei.
Dies hält der Revision im Ergebnis stand.
II. Das Berufungsgericht macht allerdings keine näheren
Ausführungen zum Vorliegen eines Schadens.
1. Der Senat hat in seiner, erst nach Erlaß des Berufungsurteils verkündeten Entscheidung vom 26.9.1997 (V ZR
29/96, in diesem Heft S. 93) Anlaß gesehen, auf die unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen von Willensmängeln und zum Schadensersatz verpflichtenden Verstößen
gegen vorvertragliche Aufklärungspflichten hinzuweisen.
Das Anfechtungsrecht des § 123 BGB, mit dem er sich zu
befassen hatte, schützt die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unlautere Mittel der Willensbeeinflussung. Dieser Schutz, der in der Rechtsmacht besteht,
die Nichtigkeit des Geschäfts herbeizuführen (§ 142 BGB),
ist vom Eintritt eines Schadens unabhängig. Die Voraussetzungen, unter denen er gewährt wird (vorsätzliches Handeln
des Erklärungsempfängers oder eines Dritten in Kenntnis
oder fahrlässiger Unkenntnis des Empfängers der Erklärung),
würden unterlaufen, wenn bei der Rückgängigmachung des
Vertrags unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluß der Eintritt eines Schadens als Anspruchsvoraussetzung vernachlässigt würde. Dies entspricht,wie in dem Urteil vom 26.9.1997 im einzelnen dargelegt ist, schon immer
der Rechtsprechung des Senats, war aber nicht stets deutlich
hervorgetreten.
Die Überlegungen des Senats gelten in gleicher Weise für das
Verhältnis der Anfechtung wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache, nämlich der Sozialbindung der Wohnung, von der das Berufungsgericht für den
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausgeht (§ 119 Abs. 2
BGB), zum Schadensersatzanspruch wegen fahrlässigen Verschuldens beim Vertragsschluß. Allerdings läßt sich der
Anfechtungstatbestand des § 119 Abs. 2 BGB, anders als die
Täuschung oder Drohung unter den Voraussetzungen des
§ 123 Abs. 1 BGB, nicht als besonderer Fall des Verschuldens
bei Vertragsschluß begreifen. Er knüpft nicht an einen Beitrag
des Erklärungsempfängers zum Irrtum des Erklärenden an
und macht, falls ein solcher doch vorliegt, Verschulden nicht
96 MittBayNot 1998 Heft 2


zur Bedingung; der Ursachenbeitrag des Erklärungsempfängers zum Irrtum des Anfechtungsberechtigten mildert allenfalls dessen Haftung (§ 122 Abs. 2 BGB). So gesehen besteht,
anders als bei der Täuschung oder Drohung, nicht die Gefahr,
daß der Anfechtungstatbestand durch einen Schadensersatzanspruch, der geringere Anforderungen an das Verschulden
des Erklärungsempfängers stellt, unterlaufen wird. Andererseits kommt die Rückgängigmachung des Vertrags wegen
Verschuldens bei Vertragsschluß auch in Fällen in Frage, in
denen dem Irrenden die Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB
versagt wird, weil Gegenstand seines Irrtums nicht eine
Eigenschaft der Person oder Sache, sondern ein Beweggrund
ist, dem das Gesetz die Anerkennung als Willensmangel verweigert. Träte beim vorvertraglichen Pflichtverstoß der Schaden als Anspruchsvoraussetzung zurück, würde diese Entscheidung teilweise revidiert, nämlich in den Fällen, in denen
der Pflichtverstoß des Erklärungsempfängers beim Erklärenden einen Beweggrund betrifft, der nicht nach § 119 Abs. 2
BGB privilegiert ist. In den Fällen, in denen der Pflichtverstoß
zugleich einen Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB begründet,
würde der Irrende über einen Schadensersatzanspruch auf
Rückgängigmachung des abgeschlossenen Vertrages der Notwendigkeit enthoben, die Anfechtung unverzüglich nach der
Kenntnisnahme des Anfechtungsgrundes zu erklären (§ 121
Abs. 1 BGB). Denn diesem sind zeitliche Grenzen lediglich in
den Vorschriften über die Verjährung gesetzt (vgl. Senat WM
1981, 309, 310).
2. Das Berufungsgericht befaßt sich mit einem Schaden des
Ehemanns der Klägerin zwar unter dem Gesichtspunkt der
durch die Mietpreisbindung bedingten Schwierigkeit, die
gekaufte Wohnung weiterzuveräußern. Es läßt jedoch offen,
ob ein darin liegender Schaden (nachstehend zu III 1), was die
Beklagte bestreitet, bei Schluß der Berufungsverhandlung
noch vorlag, und begnügt sich stattdessen mit der Erwägung,
das enttäuschte Vertrauen des Ehemannes habe diesen zum
Vertragsschluß bestimmt. Dies würde zur Begründung eines
Schadensersatzanspruches nicht genügen.
III. Das Berufungsurteil kann jedenfalls aus anderen Gründen
aufrechterhalten bleiben (§ 563 ZPO).
1. Richtig ist der Ansatzpunkt des Berufungsgerichts, daß die
Sozialbindung, auch wenn die Wohnung, was die Beklagte
unter Beweisantritt behauptet, gleichwohl den Kaufpreis wert
war, einen Schaden darstellt.
a) Beim Vergleich der Gesamtvermögenslage mit und ohne
das haftungsbegründende Ereignis, der zur Ermittlung des
Schadens erforderlich ist, kann die vom Käufer hingegebene
Geldleistung dem Verkehrswert der empfangenen Sache, d.h.
dem Wert, den sie für alle dem maßgeblichen Verkehrskreis
Angehörigen hat, gegenübergestellt werden. Dies ist aber
nicht die einzige Vergleichsmöglichkeit. Der Käufer kann
auch geltend machen, daß die empfangene Leistung gerade
für seine Zwecke nicht oder nicht voll geeignet ist und der
Vermögensvergleich deshalb zu seinem Nachteil ausfällt.
(Wird ausgeführt).
b) Die Klägerin hat vorgetragen, ihr Ehemann habe die Eigentumswohnung ausschließlich als jederzeit wiederverkäufliche
Vermögensanlage angeschafft. Das ist eine objektiv nachvollziehbare, vom Sicherungszweck der Aufklärungspflicht über
die Sozialbindung erfaßte Verwendungsabsicht. Ihre Verfehlung stellt einen ersatzfähigen Schaden dar. Die summenmäßige Schadensermittlung wäre im Streitfalle nicht erforderlich gewesen. Da der Ehemann, nach der Abtretung der
Schadensersatzforderung die Klägerin, Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und auf Ersatz
unnützer Aufwendungen erhebt (BGH, Urteil vom 8.12.1988,
MittBayNot 1998 Heft 2
VII ZR 83/88, BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragschluß, Vertrauensschaden 2), geht der erforderliche Minderwert der empfangenen Leistung (Erschwernisse beim Weiterverkauf) in der Gesamtabrechnung des Schadens auf.
2. a) Das Berufungsurteil stützt sich zwar unmittelbar auf die
bei Vertragsschluß bestehende Sozialbindung der Wohnung,
es hat in seine Feststellungen aber auch das Beweisergebnis
der ersten Instanz zu dem weiteren Streitpunkt einbezogen,
nämlich der Vorspiegelung, Mieterträge und Steuerersparnisse machten die laufenden Unkosten der Finanzierung wett.
(Wird ausgeführt).
Mithin ist von der tatrichterlichen Feststellung auszugehen,
daß dem Ehemann der Klägerin vorgespiegelt worden war,
die laufenden Kosten der Finanzierung würden durch die
Erträge und Steuerersparnisse wettgemacht.
b) Der Senat ist in seiner Entscheidung vom 26. 9.1997 (oben
II 1) davon ausgegangen, daß dem Käufer in einem solchen
Falle ein ersatzfähiger Vertrauensschaden entstanden ist,
wenn sich laufende Aufwendungen, Erträge und Ersparnisse
nicht ausgleichen und der entstandene Fehlbetrag auch nicht
durch einen anderen Vermögensvorteil, etwa eine Wertsteigerung des erworbenen Objekts, wettgemacht ist. So liegen die
Dinge hier: (Wird ausgeführt).
3. Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein Mitverschulden des Geschädigten (§ 254 BGB) nicht vor.
Bei einem Schadensersatzanspruch wegen der Erteilung einer
unrichtigen Auskunft kann sich der Schädiger nämlich in aller
Regel nicht mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe
sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Dies widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben
(§ 242 BGB), der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erfahren hat (vgl. BGH, Urteil vom 7.1.1965, VII ZR
28/63, WM 1965, 287, 288; vom 1.12.1987, X ZR 36/86,
NJW-RR 1988, 855, 856). Dies gilt vor allem dann, wenn, wie
hier die Beklagte, der Schädiger für vorsätzliches Verschulden
einzustehen hat und den Geschädigten allenfalls
der Vorwurf trifft, die eigenen Belange fahrlässig außer acht
gelassen zu haben (vgl. BGHZ 98, 148, 158).
4. GBO § 19; WEG §§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4 (Deckendurchbruch
ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer)
Überträgt ein Wohnungseigentümer einen Teil seines
Sondereigentums auf einen anderen, erfordert die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch nicht deswegen
die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und
dinglich Berechtigten, weil die Abgeschlossenheit des um
den hinzuerworbenen Raum vergrößerten Wohnungseigentums nur durch einen Durchbruch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Decke hergestellt werden
kann.
BayObLG, Beschluß vom 15.1.1998 – 2 Z BR 30/97 =
BayObLGZ 1998 Nr. 2 –, mitgeteilt von Johann Demharter,
Richter am BayObLG und Notar Dr. Hans-Rainer Gebhard,
München
Aus dem Tatbestand:
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer zweier Dachgeschoßwohnungen in einer Wohnanlage, die aus zwei Häusern mit insgesamt 24 Wohnungen besteht. Der Beteiligten zu 1 gehört die Wohnung Nr. 10. Zu dieser gehört auch das Sondereigentum an dem gesamten über dem Dachgeschoß liegenden Speicherraum des Hauses.
Der Speicherraum ist nur vom Sondereigentum der Wohnung Nr. 10

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

18.12.1997

Aktenzeichen:

V ZR 112/96

Erschienen in:

MittBayNot 1998, 96

Normen in Titel:

BGB § 249 S. 1