BayObLG 17. September 1998
3Z BR 76/98
BGB § 93; KostO § 19 Abs. 2

Berücksichtigung wesentlicher Bestandteile bei der Geschäftswertfestsetzung

ren Befriedigung die Gläubigerin die Grundschuld verwerten
durfte. Ohne eine solche schuldrechtliche Zweckbindung
wäre die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2) in der Verwertung der Grundschuld frei gewesen, ein Ergebnis, das von
der Beteiligten zu 1) offensichtlich nicht gewollt war. Diese
Sicherungsabrede enthält Ziff. 8 der Grundschuldbestellungsurkunde. Die Regelung beschränkt sich zwar auf einen „Hinweis“ auf die Regelung in § 9 des notariellen Kaufvertrages
vom 22.4.1993 u.a. betreffend die Einschränkung der
„Zweckbestimmung“ der vor Eigentumsumschreibung bestellten Grundschuld. Der Sache nach handelt es sich um eine
Verweisung dergestalt, daß die in dem Kaufvertrag getroffene
Regelung über die Zweckbestimmung dieser Grundschuld
Gegenstand der Sicherungsabrede zwischen den Beteiligten
sein sollte. Schon der Begriff der „Zweckbestimmung“ deutet
unmißverständlich auf eine Sicherungsabrede hin, die häufig
auch als „Zweckerklärung“ bezeichnet wird. Der Umstand,
daß diese Regelung unmittelbar in der das dingliche Recht
betreffenden Grundschuldbestellungsurkunde getroffen ist,
spricht entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) nicht
gegen diese Annahme. Denn der sachliche Kern dieser Regelung beschränkt sich auf eine Einschränkung der schuldrechtlichen Verwertungsbefugnis der Gläubigerin für die Zeit bis
zur Eigentumsumschreibung der verkauften Grundstücke auf
die Käuferin.
§ 9 des notariellen Kaufvertrages vom 22.4.1993, auf den
Ziff. 8 der Grundschuldbestellungsurkunde Bezug nimmt,
unterscheidet hinsichtlich der Verwendung der Grundschuld
als Sicherheit zwischen zwei Zeiträumen: Für die Zeit nach
vollständiger Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung
darf die Gläubigerin die Grundschuld uneingeschränkt entsprechend einer anderweitig getroffenen Sicherungsabrede
mit der Käuferin verwenden. Dies versteht sich von selbst,
weil die Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung bestellt werden und dementsprechend von der Käuferin mit ihrem Eigentumserwerb übernommen werden sollte. Für die Zeit vor
Eigentumsumschreibung ist eine Einschränkung der Zweckbestimmung vorgesehen: Der Gläubiger darf die Grundschuld
nur als Sicherheit für solche Zahlungen verwenden, mit denen
er (als gleichzeitige Darlehensgewährung an die Käuferin)
den Kaufpreis bezahlt. Es handelt sich um eine bei Immobilienverkäufen weit verbreitete Regelung, die eine dingliche
Belastung des verkauften Grundbesitzes bereits vor Eigentumsumschreibung zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung
ermöglichen soll. Mit der Bestellung eines Grundpfandrechts
zugunsten des finanzierenden Kreditinstituts wäre der Verkäufer nicht einverstanden, wenn er auf diese Weise die dingliche Haftung für sämtliche Forderungen der Bank gegenüber
dem Käufer übernehmen müßte. Deshalb wird durch die Einschränkung der Sicherungsabrede die dingliche Haftung des
Verkäufers auf solche Zahlungen beschränkt, die ihm aus der
Darlehensgewährung der Bank als Kaufpreiszahlung tatsächlich zugeflossen sind; insoweit entsteht ihm durch die dingliche Haftung kein Nachteil.
Daraus folgt entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1)
und des Landgerichts zugleich, daß der Gläubigerin im
Rahmen dieser beschränkten Zweckbestimmung sehr wohl
auch vor Eigentumsumschreibung ein Verwertungsrecht an
den belasteten Grundstücken eingeräumt werden sollte, wenn
auch schuldrechtlich beschränkt auf die von ihr für die Käuferin erbrachten Kaufpreiszahlungen. Für diese Zahlungen
sollte die Grundschuld der Gläubigerin bereits vor Eigentumsumschreibung eine Sicherheit geben. Bei einer anderen Betrachtungsweise wäre die Grundschuld für die Bank wertlos,
weil sie trotz erbrachter Zahlungen von einer Verwertung der
Grundstücke ausgeschlossen wäre, solange aus von ihr nicht
zu beeinflussenden Gründen die Eigentumsumschreibung
unterbleibt. Es liegt auf der Hand, daß ein solches Ergebnis
nicht gewollt ist.
Daraus folgt ferner, daß die Vollstreckbarkeit der von der
Beteiligten zu 1) erklärten Vollstreckungsunterwerfung nicht
eingeschränkt werden sollte. Denn die Grundschuld konnte
die – gewollte – Sicherheit für die Kreditgewährung der Beteiligten zu 2) in der Zeit vor Eigentumsumschreibung nur
bieten, wenn sie daraus erforderlichenfalls auf der Grundlage
der erklärten Vollstreckungsunterwerfung auch die Zwangsvollstreckung betreiben konnte. Die sachliche Bedeutung der
Regelung in Ziff. 8 der Grundschuldbestellungsurkunde beschränkt sich daher auf eine spezielle schuldrechtliche Regelung zur Verwertungsbefugnis der Gläubigerin in dem Zeitraum vor Eigentumsumschreibung.
Die Beteiligte zu 1) kann deshalb ihre sämtlichen Einwendungen gegen die Verwertungsbefugnis der Beteiligten zu 2)
im Rahmen der Sicherungsabrede nur mit der Vollstreckungsgegenklage geltend machen. Dies gilt auch für ihre sonstigen
Einwendungen materiell-rechtlicher Art gegenüber dem titulierten Duldungsanspruch, wie etwa denjenigen der Aufrechnung.
Kostenrecht
23. BGB § 93; KostO § 19 Abs. 2 (Berücksichtigung wesentlicher Bestandteile bei der Geschäftswertfestsetzung)
1. Der Wert wesentlicher Bestandteile eines Grundstücks
ist bei der Geschäftswertfestsetzung dessen Wert hinzuzurechnen.
2. Maschinenanlage eines mit Wasserkraft betriebenen
Elektrizitätswerks als wesentlicher Bestandteil.
BayObLG, Beschluß vom 17.9.1998 – 3Z BR 76/98 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG
Aus dem Tatbestand:
1. Nach der Sachverhaltsdarstellung des Landgerichts kaufte der
Beteiligte am 8.3.1989 ein mit Wasserkraft betriebenes Elektrizitätswerk. Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die Fortführung des Liegenschaftskatasters, die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung einer Dienstbarkeit stellte der
Kostenbeamte des Grundbuchamts dem Beteiligten mit Kostenrechnung vom 11.11.1996 Gebühren in Höhe von insgesamt 24 132 DM
in Rechnung. Er ging dabei für die Eigentumsumschreibung und die
Löschung der Auflassungsvormerkung von einem Geschäftswert von
10 474 000 DM aus, wobei – entsprechend den Kaufpreisangaben –
auf den Grundbesitz 100 000 DM, auf die Wasserkraftanlage
9 050 000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 1 267 000 DM
sowie auf die Wasserrechte 57 000 DM entfielen.
2. Gegen den Kostenansatz legte der Beteiligte Erinnerungen ein.
Die Gebühr für die Eigentumsumschreibung und die Löschung der
Auflassungsvormerkung sei lediglich aus dem Grundstückswert von
100 000 DM zu berechnen. Die Wasserkraftanlage, die jederzeit ausgebaut und verkauft werden könne, sei nicht wesentlicher Bestandteil
des Grundstücks, sondern lediglich Zubehör, das dem Grundstückswert nicht hinzugerechnet werden dürfe. Das Gebäude wäre nach
Stillegung des Wasserkraftwerks durchaus auch für andere Zwecke
nutzbar, ohne daß wesentliche Änderungen vorgenommen werden
müßten.
310 MittBayNot 1999 Heft 3
Umbruch221-324 12.07.1999 13:31 Uhr Seite 310


Umbruch221-324
12.07.1999 13:31 Uhr
Seite 311
Das Amtsgericht (Rechtspflegerin) hat den Erinnerungen hinsichtlich
des anteiligen Geschäftswerts für die Wasserrechte abgeholfen und
diese im übrigen zurückgewiesen.
Der gegen diese Entscheidung eingelegten Beschwerde des Beteiligten haben Rechtspflegerin und Grundbuchrichter nicht abgeholfen.
Das Landgericht hat die Beschwerde des Beteiligten „gegen die
Kostenrechnung vom 20.11.1996“ zurückgewiesen. Die weitere
Beschwerde des Beteiligten blieb erfolglos.
Aus den Gründen:
Die von dem Beteiligten erstrebte Nichtberücksichtigung des
Wertes der Wasserkraftanlagen im Rahmen der Bewertung
der Grundstückseigentumsumschreibung hängt davon ab, ob
die Maschinenanlage des Wasserkraftwerks als Zubehör des
Fabrikgrundstücks (§§ 97, 98 BGB) anzusehen ist oder als
dessen wesentlicher Bestandteil (§ 93 BGB). Nur in letzterem
Fall fließt der Wert der Maschinenanlage in die Bewertung
des Grundstücks ein (vgl. KG JVBl 1937, 167; Rohs/Wedewer
KostO 3. Aufl. § 19 Rdnr. 53; Göttlich/Mümmler KostO
13. Aufl. Stichwort „Grundbesitzwert“ S. 492).
Maßgebend für die Beurteilung, ob es sich bei der Maschinenanlage um einen Bestandteil der zusammengesetzten einheitlichen Sache Wasserkraftwerk, eine selbständige Sache
oder um Zubehör handelt, sind Verkehrsauffassung und natürliche Betrachtungsweise unter Zugrundelegung eines technisch-wirtschaftlichen Standpunkts (vgl. Palandt/Heinrichs
BGB 57. Aufl. § 93 Rdnr. 2 mit Rechtsprechungsangaben).
Maschinen und Fabrikgebäude bilden nur dann eine einheitliche Sache, wenn die Verkehrsauffassung die Maschine als
Teil des Gebäudes ansieht, wobei die Zweckbestimmung des
betreffenden Gebäudes als maßgebend in Betracht zu ziehen
ist (RGZ 67, 30/33 f.; Palandt/Heinrichs a.a.O.).
Danach ergibt sich zwischen dem Kraftwerksgebäude und
seiner eingebauten maschinellen Einrichtung (u. a. mehrere
Turbinen) eine Einheit; nur beide zusammen bilden die einheitliche Sache Wasserkraftwerk. Die Maschinenanlage ist
– unbeschadet der bestehenden Möglichkeit, die Maschinen
wieder auszubauen und zu entfernen (vgl. RGZ 67, 30/34) –
somit Bestandteil des Wasserkraftwerks i. S. des § 93 BGB
(vgl. für den Fall einer Mühle RG JW 1911, 573 f.).
Die Maschinenanlage ist auch wesentlicher Bestandteil des
Wasserkraftwerks. Nach der Legaldefinition des § 93 BGB
zeichnen sich wesentliche Bestandteile einer Sache dadurch
aus, daß sie voneinander nicht getrennt werden können, ohne
daß der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Im Fall einer mit dem Fabrikgebäude verbundenen Maschine wird der Bestandteil durch die Trennung in
seinem Wesen insbesondere dann verändert, wenn entweder
die Maschine derartig nach dem Gebäude konstruiert oder,
das Gebäude so für die Maschine gebaut ist, daß Maschine
oder Haus durch die Trennung ihre bestimmungsmäßige Verwendbarkeit verlieren würden (RG JW 1934, 1849; Palandt/
Heinrichs § 93 Rdnr. 7).
Zutreffend hat das Landgericht in Bestätigung des Amtsgerichts festgestellt, daß das am Wasser liegende, zur Stromerzeugung konstruierte und mit einem Turbinenschacht ausgestattete Werksgebäude durch die Entfernung der Maschinenanlage seine Verwendbarkeit als Elektrizitätswerk verlieren
würde. Für diese Wesensveränderung wäre es ohne Bedeutung, ob die Maschinenanlage durch gleiche oder ähnliche
Maschinen ersetzt werden könnte (RGZ 58, 338/342; 69,
150/158; Palandt/Heinrichs § 93 Rdnr. 3). Ebensowenig
könnte eine Umrüstung des Gebäudes für andere Zwecke
MittBayNot 1999 Heft 3
(u. a. durch Abdeckung des Turbinenschachts) – falls sie
wirtschaftlich überhaupt sinnvoll wäre – maßgebend sein.
Der Würdigung der Maschinenanlage als wesentlichen Bestandteil des Wasserkraftwerks steht die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs zur Frage der Bestandteilseigenschaft des
Kfz-Motors (vgl. BGHZ 18, 226; 61, 80) nicht entgegen.
Nach der Verkehrsanschauung ist der Austausch eines KfzMotors mit dem Austausch der Maschinenanlage eines Elektrizitätswerks nicht vergleichbar. Das Werkgrundstück kann
nach der Entfernung der Maschinenanlage ohne einen im Vergleich zum Grundstückswert unverhältnismäßig hohen Aufwand nicht mehr bestimmungsgemäß als Elektrizitätswerk
genutzt werden.
2. Die weitere Beschwerde des Beteiligten erweist sich somit
als unbegründet und ist – allerdings mit der Klarstellung, daß
sich die Erstbeschwerde gegen die amtsgerichtliche Erinnerungsentscheidung richtete – zurückzuweisen.
24. § 144 Abs. 1 S. 3 KostO (Ausschluß der Gebührenermäßigung bei einer Weiterveräußerung)
Die Gebührenermäßigung nach § 144 Abs. 1 KostO entfällt nicht, wenn der Begünstigte nach dem Erwerb des
Grundstücks dieses mit einem Erbbaurecht belastet.
OLG Hamm, Beschluß vom 12.12.1998 – 15 W 39/98 –, mitgeteilt von Helmut Engelhardt, Richter am OLG Hamm
Aus dem Tatbestand:
Am 19.5.1995 beurkundete der zu 2. beteiligte Notar einen Grundstückskauf- und -tauschvertrag der beteiligten Kirchengemeinde mit
der Stadt X., in welchem die Kirchengemeinde der Stadt X. verschiedene Grundstücke zur Größe von insgesamt etwa 160.000 qm verkaufte, während die Stadt X. der Beteiligten zu 1. mehrere Grundstücke zur Größe von insgesamt etwa 17.785 qm verkaufte. Hinsichtlich der an die beteiligte Kirchengemeinde verkauften Flächen heißt
es in dem Vertrag, die Stadt X. stelle zur Zeit hinsichtlich dieser
Grundstücke einen Bebauungsplan auf mit dem Ziel, hier eine Wohnbebauung zu ermöglichen. Der Kaufpreis für die an die Stadt X. verkauften Grundstücke ist im Vertrag mit 2.103.758,77 DM angegeben,
der für die an die Kirchengemeinde verkauften Grundstücke mit
2.369.851,24 DM.
Nachdem der Bebauungsplan durchgeführt und die einzelnen zur
Wohnbebauung vorgesehenen Grundstücke parzelliert worden waren,
erklärten die Kirchengemeinde und die Stadt vor dem Beteiligten zu
2. die Auflassung.
Der Notar gewährte hinsichtlich der Kosten des Kauf- und Tauschvertrages der Kirchengemeinde zunächst Gebührenermäßigung nach
§ 144 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 KostO. Anläßlich der Auflassungsverhandlung vom 7.5.1997 wurde dem Notar jedoch berichtet, die Kirchengemeinde habe hinsichtlich der gesamten von der Stadt X. erworbenen Grundstücksflächen der A. Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft ein Gesamterbbaurecht bestellt, und diese Gesellschaft werde
ihrerseits in Bezug auf die entstandenen einzelnen Bauplätze Untererbbaurechtsverträge mit Bauwilligen abschließen. Der Notar vertrat
deshalb die Ansicht, die zugunsten der Kirchengemeinde gewährte
Gebührenermäßigung sei entfallen, weil die Bestellung des Gesamterbbaurechts einer Weiterveräußerung im Sinne des § 144 Abs. 1 S. 3
KostO gleichkomme. Er stellte deswegen in der angefochtenen
Kostenrechnung die Gebühren des Kauf- und Tauschvertrages unter
Wegfall der ursprünglich gewährten Gebührenermäßigung nunmehr
in voller Höhe unter Anrechnung der bisher gezahlten (ermäßigten)
Gebühren in Rechnung. Gleichzeitig stellte er der Kirchengemeinde
die Gebühren für die Auflassungsverhandlung in voller Höhe in
Rechnung.

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BayObLG

Erscheinungsdatum:

17.09.1998

Aktenzeichen:

3Z BR 76/98

Erschienen in:

MittBayNot 1999, 310-311
Rpfleger 1999, 86-87

Normen in Titel:

BGB § 93; KostO § 19 Abs. 2