BGH 11. Juli 2003
V ZR 56/02
ErbbauVO § 2 Nr. 4

Unbestimmter Rechtsbegriff als Heimfallvoraussetzung

ren (§ 903 BGB). Im Übrigen konnte auf der Grundlage der
getroffenen Feststellungen noch nicht einmal davon ausgegangen werden, dass dem Kläger die rechtlich gesicherte
Möglichkeit verschafft werden sollte, die von ihm, abweichend von den genehmigten Plänen (Hotel), beabsichtigte Bebauung (Wohn-, Büro- und Geschäftshaus) unter Ausnutzung
der Stellplatzablösung zu verwirklichen. Auch der Kläger
ging, wie die vorgelegte Korrespondenz mit der Stadtverwaltung zeigt, davon aus, dass zur Verwirklichung seines Vorhabens eine Änderungsgenehmigung erforderlich war. Aus
der Feststellung des Berufungsgerichts, dass für die Parteien
bei Kaufabschluss kein Anlass bestanden habe, „über eine
mögliche Rückerstattung des Ablösebetrages bei Nichtbebauung des Grundstücks nachzudenken“, kann somit nicht
gefolgert werden, ihre Vereinbarung sei lückenhaft.
2. Auch eine Anpassung des Kaufvertrags wegen Wegfalls
der Geschäftsgrundlage kommt nicht in Frage. Geschäftsgrundlage, wenn nicht Vertragsinhalt (dazu oben zu 1.), mag
die Möglichkeit des Klägers gewesen sein, die Rechte aus der
Baugenehmigung vom 20.12.1991 auszuüben. Dafür, dass
nach den beiderseitigen oder für die jeweilige Gegenseite
erkennbaren Vorstellungen der Parteien der gemeinsame
Geschäftswille darauf beruht hätte, dass der Kläger von der
erworbenen öffentlich-rechtlichen Stellung auch Gebrauch
machte und sich so den Vorteil der Stellplatzablösung sicherte
(BGHZ 128, 230, 236), sind keine Anhaltspunkte gegeben.
Die vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung erörterten Umstände geben
hierfür nichts her. Bei der Prüfung des Gleichgewichts von
Leistung und Gegenleistung übersieht das Berufungsgericht,
dass die Leistung der Beklagten sich darauf beschränkte, dem
Kläger mit dem Eigentum die Möglichkeit zu verschaffen, die
Baugenehmigung mit Stellplatzablösung zu nutzen. Der Umstand, dass er hiervon aus in seinem Bereich liegenden Gründen absah, führt nicht zu einer Äquivalenzstörung. Schon gar
nicht würde dies gelten, wenn die Stellplatzablösung, wovon
das Berufungsgericht (möglicherweise) ausgeht, nicht einmal
Eingang in die Kaufpreiskalkulation der Beklagten gefunden
hätte.
4. ErbbauVO § 2 Nr. 4 (Unbestimmter Rechtsbegriff als
Heimfallvoraussetzung)
Die Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur
Beschreibung der Voraussetzungen, bei deren Eintritt der
Heimfall des Rechts verlangt werden kann, ist wirksam.
BGH, Urteil vom 11.7.2003, V ZR 56/02; mitgeteilt von Wolfgang Wellner, Richter am BGH
Hinweis der Schriftleitung:
Das Urteil ist abgedruckt in DNotZ 2004, 143.
Anmerkung:
Die Entscheidung befindet sich an der Grenzzone mehrerer
Erbbaurechts-Grundsätze.
1. „Bestimmte“ Voraussetzungen des Heimfalls
und unbestimmter Rechtsbegriff
a) Bei der Auslegung der Formulierung von § 2 Nr. 4 ErbbauVO wird bisher fast völlig unstrittig1 ein unbestimmter
Rechtsbegriff für zulässig gehalten; dies wird vom BGH nun
bestätigt. Das LG Oldenburg und das LG Düsseldorf2 begrün186 MittBayNot 3/2004Bürgerliches Recht
den dies damit, dass bei einem unbestimmten Rechtsbegriff
der Heimfallanspruch genauso feststellbar sei wie bei einem
„Wegfall der Geschäftsgrundlage“ oder bei einer „Unzumutbarkeit als Kündigungsgrund bei Dauerschuldverhältnissen“.
Die zitierte Entscheidung des BGH2 beschäftigt sich zwar mit
einem Erbbaurecht, bei dem u. a. der Heimfall auch bei Vorliegen des zitierten unbestimmten Rechtsbegriffs zulässig ist.
Da jedoch im damals entschiedenen Fall der Heimfall aus
ganz anderen Gründen erklärt worden war, wurde der unbestimmte Rechtsbegriff weder im Tenor noch in den Gründen
behandelt.
b) Warum der Begriff „bestimmte Voraussetzungen“ in § 2
Nr. 4 ErbbauVO und der Begriff „nach Zeit und Höhe … bestimmt“ in § 9Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO alter Fassung (bis zum
30.9.1994) so völlig verschieden ausgelegt werden, obwohl in
beiden Fällen die gleiche und gleichzeitige Gesetzessprache
vorliegt, ist anscheinend noch nirgends hinterfragt worden.
Bei § 9 Abs. 2 ErbbauVO alter Fassung wurde nämlich die
Bestimmtheit im engen Sinne verstanden und die Bestimmbarkeit nach völlig einhelliger Meinung für unzureichend erachtet;3 ferner wurde für die Bestimmbarkeit eines Anpassungsanspruchs als Grundlage einer Vormerkung nach h. M.
verlangt, dass kein echter Spielraum für Billigkeitserwägungen bestehen bleiben darf.4 Demgegenüber sollen hier Billigkeitserwägungen – als häufiger Teil des unbestimmten Rechtsbegriffs – schon bei der Bestimmtheit zulässig sein. Zwar ist
einerseits ein Heimfall als Schutzmittel für Störungen im
Rahmen des Dauerrechtsverhältnisses gedacht; jedoch sollte
andererseits aus den vorgenannten Gründen ein (weiteres)Ausufern und Aufweichen der bestimmten Heimfallvoraussetzungen durch die künftige Rechtsprechung begrenzt werden.
2. Zusammenhang des Heimfallgrunds
mit dem Rechtsverhältnis Grundstückseigentümer/Erbbauberechtigter
a) Diese Voraussetzung für den Heimfallgrund wird in der
Literatur einhellig gefordert.5 Auf den ersten Blick ist diese
Voraussetzung hier gegeben. Bei genauerer Betrachtung ist
dies jedoch fraglich. Nach dem hier gegenständlichen Heimfall entsteht ein Eigentümererbbaurecht, das wirtschaftlich
einer Beendigung des Erbbaurechts entspricht und das jederzeit vom Grundstückseigentümer = Erbbauberechtigten leicht
aufgehoben werden kann. Heimfallvoraussetzung ist nun,
dass dieses damit faktisch erbbaurechtsfreie Grundstückseigentum besser genutzt oder verwertet werden kann, also
eine wirtschaftlich günstigere Nutzung oder Verkauf des erbbaurechtsfreien Grundstücks als des durch ein fremdes Erbbaurecht belasteten Grundstücks erfolgen kann. Der Heimfallgrund zielt also gegen das Erbbaurecht und will nicht das
Rechtsverhältnis Grundstückseigentümer/Erbbauberechtigter
ausgestalten.
b) Nach der Literatur6 dürfte eine Heimfallvereinbarung für
den Fall, dass ein zwischen dem Grundstückseigentümer und
Rechtsprechung
1 Vgl. v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl.,
Rdnr. 4.79 m. w. N.; BGH, WM 1984, 1514, 1516; LG Oldenburg,
Rpfleger 1979, 383, 384; LG Düsseldorf, MittRhNotK 1989, 218,
219.
2 Fn. 1.
3 MünchKommBGB/v. Oefele, 3. Aufl., § 9 ErbbauVO Rdnr. 34
m. w. N.
4 MünchKommBGB/v. Oefele, § 9 Rdnr. 64 m. w. N.
5 v. Oefele/Winkler, Rdnr. 4.83; MünchKommBGB/v. Oefele, § 2
Rdnr. 27; RGRK/Räfle, § 2 Rdnr. 28.
6 Vgl. Fn. 5.
04-Umbruch03 16.04.2004 9:54 Uhr Seite 186


16.04.2004
9:54 Uhr
Seite 187
MittBayNot 3/2004
dem Erbbauberechtigten über ein anderes Grundstück abgeschlossener Pachtvertrag beendet wird, unzulässig sein; darin
liegt in Wirklichkeit eine nicht zulässige Bedingung. Dies ist
hier der Fall, da die zweite Tatbestandsvoraussetzung für den
Heimfall in der Beendigung eines Betriebszulassungs- und
Pachtvertrags über anderweitigen Grundbesitz (also nicht das
Erbbaugrundstück) liegt.
3.
Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit
des Heimfallgrunds
a) Unstrittig7 ist weiter, dass der Heimfallgrund nicht gegen
ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) verstoßen und nicht sittenwidrig (§ 138 BGB) sein darf.
b) Bei einer schuldrechtlichen Kaufzwangklausel hat der
Grundstückseigentümer statt der Alternative zwischen Verkauf des Grundstücks oder Erbbaurechtsbestellung beide
Möglichkeiten kumulativ, d. h. er kann vom Erbbauberechtigten verlangen, dass er nach der Erbaurechtsbestellung auch
das Erbbaugrundstück kauft. Bei dieser Gestaltung wurde
zunächst Gesetzes- und/oder Sittenwidrigkeit angenommen;8
nach BGH und h. M.9 kann dies nicht generell aus der Kaufzwangklausel abgeleitet werden, sondern hängt dies vielmehr
von der konkreten Ausgestaltung des Vertrags und von den
Umständen des einzelnen Falls ab.
c) Hier liegt eine dingliche „umgekehrte Kaufzwangklausel“ vor: Der Grundstückseigentümer kann hier wieder anstatt
der Alternative von zwei Möglichkeiten von beiden kumulativ
Gebrauch machen, nämlich einerseits Belassen des Erbbaurechts und andererseits Heimfall zu günstigerer Verwertung,
also faktische und/oder rechtliche Wiederherstellung des vollen Grundstückseigentums ohne Erbbaurecht, also Zurückholen des erbbaurechtsfreien Grundstückseigentums. Diese
Variante ist nur an die wirtschaftlich günstigere Nutzung/Verwertung gekoppelt, die ja in gleicher Weise auch Entscheidungsmotiv für die Verwendung der Kaufzwangklausel ist. Es
handelt sich also um die wirtschaftlich fast völlig identische
und rechtlich teilweise umgekehrte Gestaltung wie bei der
Kaufzwangklausel: Die Variante „Behalten des Erbbaurechts“
ist identisch; an die Stelle der Variante „Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten“ tritt hier die Variante „Wiederherstellung des freien Grundstückseigentums mit Verkaufsmöglichkeit durch den Grundstückseigentümer“.
d) Wie bei der Kaufzwangklausel sind hier gegen §§ 134,
138 BGB verstoßende Einzelfälle denkbar: Bei einem Erbbaurecht zu Wohnzwecken kann eine entsprechende Gestaltung zum Verlust des Bauwerkseigentums und damit „Verlust der Heimat“ des Erbbauberechtigten führen und damit
dessen grundlegende Lebensdisposition in Frage stellen; hier
können insbesondere bei kinderreichen Familien oder alten
Menschen große Probleme entstehen. Auch kann – falls der
hier konstruierte Heimfallgrund (günstigere Verwertung) auf
die ganze Laufzeit nach Belieben des Grundstückseigentümers angewandt werden kann – eine Überraschungsklausel
i. S. d. § 305 e BGB vorliegen.10 Die Rechtsprechung des
BGH zur Kaufzwangklausel sollte also hier ebenfalls angewandt werden.
7 Vgl. OLG Braunschweig, OLGZ 1976, 52 = DNotZ 1976, 603 =
Rpfleger 1975, 399; v. Oefele/Winkler, Rdnr. 4.84.
8 Kollhosser, NJW 1974, 1302.
9 BGHZ 68, 1 = NJW 1977, 761, und BGHZ 75, 15 = DNotZ 1979,
733; WM 1980, 877; OLG Hamm, NJW 1977, 203; zur Literatur vgl.
MünchKomm/v. Oefele, § 2 Rdnr. 40 Fn. 94.
10 Vgl. BGHZ 75, 15, 22 = NJW 1979, 2387; BGHZ 114, 338 =
NJW 1991, 2141; MünchKomm/v. Oefele, § 2 Rdnr. 41.
Bürgerliches Recht
e) Außerdem kann bei einem Heimfall zur günstigeren Verwertung der erbbaurechtstypische Charakter des Eigentums
am Bauwerk und der Schutz des Erbbauberechtigten durch
§ 1 Abs. 4 ErbbauVO vor vorzeitiger Beendigung des Erbbaurechts angetastet werden. Die Veräußerlichkeit und Vererblichkeit wird zwar nicht ausgeschlossen, aber praktisch
erheblich eingeschränkt. Wo bleibt nämlich der Eigentumscharakter und die Veräußerlichkeit, zumindest bei einer Fallgestaltung, bei der das Schicksal des Erbbaurechts nur an
einer jederzeit möglichen, anderweitig günstigeren Nutzung/Verwertung des erbbaurechtsfreien Grundstücks hängt?
Im Ergebnis bleibt daher zu hoffen, dass der BGH künftig
diese Argumente berücksichtigt und Schranken für die hier
gegenständliche Vertragsgestaltung setzt.
Notar Helmut Frhr. v. Oefele, München
5. BGB § 504 a. F. (§ 463 n. F.) (Kein Vorkaufsrecht bei Bestellung einer zur Ausbeutung eines Grundstücks berechtigenden Dienstbarkeit)
Die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die dazu berechtigt, ein Grundstück auf die Dauer
von 99 Jahren gegen Zahlung eines in zehn Jahresraten
zu zahlenden Entgelts als Steinbruch auszubeuten, stellt
keinen kaufähnlichen Vertrag dar, der die Ausübung eines
Vorkaufsrechts eröffnet.
BGH, Urteil vom 26.9.2003, V ZR 70/03; mitgeteilt von Wolfgang Wellner, Richter am BGH
Die Beklagten zu 1 und 2 sind Miteigentümer einer landwirtschaftlichen Fläche, an der der Gemeinschuldnerin ein im Grundbuch
eingetragenes Vorkaufsrecht zusteht. Mit notariellem Vertrag vom
18.7.2001 bestellten die Beklagten zu 1 und 2 den Beklagten zu 3 und
4 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die diese berechtigt,
eine Teilfläche des Grundstücks von rund 14 700 qm auf die Dauer
von 99 Jahren als Steinbruch auszubeuten. Als Gegenleistung sind
400.000 DM, zahlbar in Jahresraten zu je 40.000 DM, beginnend mit
dem 1.10.2001, vereinbart. Die Beklagten zu 3 und 4 sind nicht verpflichtet, die ausgebeuteten Flächen bei Rückgabe aufzufüllen, zu
bepflanzen oder zu rekultivieren.
Der beurkundende Notar informierte den Kläger Anfang November
2001 über die Bestellung der Dienstbarkeit, die zwischenzeitlich
in das Grundbuch eingetragen worden war. Mit Schreiben vom
21.12.2001, gerichtet an die Beklagten zu 1 und 2, übte der Kläger
das Vorkaufsrecht der Gemeinschuldnerin aus. Er verlangt von den
Beklagten zu 1 und 2 die Übertragung der Grundstücksfläche im Umfang des eingeräumten Ausbeutungsrechts Zug um Zug gegen Zahlung von 204.516,75 € und von den Beklagten zu 3 und 4 die Bewilligung der Löschung der Dienstbarkeit. Das Landgericht hat die
Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit
der von ihm zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Aus den Gründen:
I.
Das Berufungsgericht sieht in dem Vertrag zur Bestellung des
Ausbeuterechts einen kaufähnlichen Vertrag, der dem Kläger
die Ausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinschuldnerin
eröffne. Angesichts der Vertragslaufzeit von 99 Jahren und
der einem Kaufpreis entsprechenden Gegenleistung erweise
sich der Vertrag bei wirtschaftlicher Betrachtung als Kauf.
Die hiervon formal abweichende Gestaltung sei nur gewählt
worden, um das Vorkaufsrecht zu unterlaufen.
Rechtsprechung
04-Umbruch03

Art:

Entscheidung, Urteil

Gericht:

BGH

Erscheinungsdatum:

11.07.2003

Aktenzeichen:

V ZR 56/02

Rechtsgebiete:

Erbbaurecht

Erschienen in:

MittBayNot 2004, 186-187
NJW-RR 2003, 1524-1525

Normen in Titel:

ErbbauVO § 2 Nr. 4