Referentenentwurf eines Gesetzes zur Bereinigung immobilienrechtlicher und anderer Vorschriften
(Immobilienrechtsbereinigungsgesetz - ImBerG)

Das Bundesministerium der Justiz hat den Referentenentwurf eines ImBerG vorgelegt, mit dem das Sonderrecht für die neuen Bundesländer, aber auch einige Bestimmungen des allgemeinen Immobilienrecht geändert werden sollen. Das Gesetz behandelt folgende Bereiche:

1. Verkehrsflächenerwerbsgesetz

Dieses Gesetz gibt juristischen Personen des öffentlichen Rechts ähnlich wie dem Nutzer in der Sachenrechtsbereinigung ein Erwerbsrecht auf Ankauf eines Grundstücks von einem Privateigentümer, wenn das Grundstück öffentlichen Zwecken dient. Der Kaufpreis beträgt die Hälfte des Bodenwertes, der nach dem SachRBerG zu ermitteln ist. Das Erwerbsrecht wird durch Abgabe eines notariell beurkundeten Angebots zum Abschluß eines Kaufvertrages ausgeübt.

2. Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes

§ 12 Abs. 2 SchuldRAnpG wird dahin gehend geändert, daß der Nutzer Ersatz für den Wert seiner Baulichkeit auch dann erhält, wenn er selbst kündigt. Nach § 23 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 SchuldRAnpG soll der Grundstückseigentümer ein Erholungsnutzungsverhältnis ab dem 1. Januar 2000 auch dann kündigen können, wenn er eine Bebauung entsprechend einer Baugenehmigung nach § 34 Bau-GB durchführen will.

3. Änderung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

Auch das SachRBerG wird in einer Reihe von Punkten neu geregelt. Eine wichtige Änderung ist die Neuregelung des § 14 a SachRBerG, nach der auch eine nach § 8 VZOG verfügungsbefugte öffentliche Stelle als Grundstückseigentümer vom Nutzer in Anspruch genommen werden kann. Hierdurch soll erreicht werden, daß bei ehemals volkseigenen Grundstücken, bei denen noch keine Zuordnung durchgeführt wurde, im Interesse einer Verfahrensbeschleunigung anstelle des Grundstückseigentümers die verfügungsbefugte öffentliche Stelle zur Durchführung der Sachenrechtsbereinigung verpflichtet ist. § 39 Abs. 4 SachRBerG wird dahin gehend geändert, daß mehrerer Erbbaurechte auf einem Grundstück von Nachbarerbbaurechte auch dann zulässig sind, wenn in den neuen Bundesländern ein Vertrag außerhalb der Sachenrechtsbereinigung geschlossen wird. Da für das Grundbuchamt nicht immer erkennbar ist, ob es sich um ein Vertrag nach der Sachenrechtsbereinigung handelt, sollen diese Formen des Erbbaurechts im gesamten Beitrittsgebiet unabhängig davon zugelassen werden, ob das SachRBerG einschlägig ist oder nicht.

In den §§ 60 a, 77 SachRBerG wird bestimmt, daß die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung zwischen den Beteiligten hälftig zu teilen sind. Der Nutzer hat den Grundstückseigentümer von der Zahlung der Grunderwerbsteuer freizustellen und der Grundstückseigentümer kann verlangen, daß bestimmte, für das Grundstück entstandene öffentliche Lasten ersetzt werden. Nach § 87 Abs. 3 SachRBerG kann der Notar die Einleitung des Vermittlungsverfahrens ablehnen, wenn nach pflichtgemäßer Prüfung Ansprüche offensichtlich nicht bestehen. Hierdurch soll verhindert werden, daß Vermittlungsvermerke ohne ersichtlichen Grund eingetragen werden können.

In § 123 SachRBerG wird die Beteiligung der Anmelder vermögensrechtlicher Ansprüche neu geregelt, damit die Durchführung der Sachenrechtsbereinigung auch dann möglich ist, wenn vermögensrechtliche Ansprüche angemeldet sind. Danach soll der Anmelder verpflichtet sein, einem Sachenrechtsbereinigungsvertrag zuzustimmen, wenn er, wäre die Rückübertragung auf ihn bereits erfolgt, gegen den konkreten Vertrag keine Einwendungen erheben könnte. Gleiches soll gelten, wenn der Anmelder sich innerhalb eines Monats auf eine Unterrichtung über diesen Vertrag nicht gemeldet und damit den Vertrag stillschweigend akzeptiert hatte. Danach kann die zur Durchführung des Sachenrechtsbereinigungsvertrages notwendige GVO-Genehmigung wegen Zustimmung des Anmelders (§ 1 Abs. 2 S. 1 Ziff. 2 GBO) ohne weiteres erteilt werden.

4. Änderung des EGBGB

Von besonderer Bedeutung ist die Neuregelung in Art. 231 § 5 a EGBGB (Zusammenführung von Gebäude- und Grundstückseigentum). § 78 SachRBerG mit seinem dinglichen Verfügungsverbot wird aufgehoben und die Rechtsfolgen des Erwerbs des Grundstückseigentums durch den Nutzer einheitlich in Art. 231 § 5 a EGBGB geregelt. Die neue Vorschrift soll nur für Zusammenführungsfälle gelten, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eintreten, also nicht für vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erfolgte Zusammenführung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Insoweit sollen vielmehr das in § 78 Abs. 1 SachRBerG in seiner bisher geltenden Verfassung erhaltene Verfügungsverbot aufgehoben und damit die bisher unwirksamen Verfügungen über Grundstück und Gebäude wirksam werden.

In der Neuregelung ist nunmehr bestimmt, daß das Gebäudeeigentum und ein eventuelles dingliches Nutzungsrecht automatisch erlöschen und das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, wenn sich Grundstücks- und Gebäudeeigentum in einer Hand vereinigen. Diese Vereinigungslösung soll allerdings nur für das gebuchte Gebäudeeigentum gelten. Für nichtgebuchtes Gebäudeeigentum soll es bei der Regelung in Art. 231 § 5 Abs. 3-5 EGBGB bleiben. Bei der automatischen Vereinigung setzen sich Belastungen des Gebäudeeigentums an nächst offener Rangstelle am Grundstück fort und haben untereinander den Rang, den sie am Gebäudeeigentum hatten. Wird das Grundstück zwangsversteigert, können die Inhaber von Rechten am Gebäudeeigentum verlangen, daß sie aus dem gebäudebedingten Mehrwert des Grundstücks entsprechend dem früheren Rang ihre Rechte vorab befriedigt werden. Im übrigen soll eine Befriedigung der Pfandrechtsgläubiger nach dem Rang ihrer Rechte am Grundstück erfolgen. Das automatische Zusammenfallen gilt unabhängig davon, auf welche Rechtsgrundlage und auf welche Weise das Gebäude- bzw. Grundstückseigentum jeweils hinzuerworben wird. Nicht nur der rechtsgeschäftliche Hinzuerwerb, sondern auch Erwerbe kraft Gesetzes führen zu dieser Rechtsfolge.

In Art. 231 § 10 EGBGB wird neu geregelt, daß Grundpfandrechte, als deren Gläubiger am 30. Juni 1990 Volkseigentum in Rechtsträgerschaft eines volkseigenen oder genossenschaftlichen Kreditinstituts im Grundbuch eingetragen war, mit der Entstehung der Nachfolgerinstitute dieser Kreditinstitute auf diese übergegangen sind.

In Art. 233 § 5 Abs. 5 EGBGB wird geregelt werden, daß eine Person, der im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder bei Veräußerung eines Gebäudes in der ehemaligen DDR ein Wohnrecht eingeräumt worden ist, vom Grundstückseigentümer die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit verlangen kann.

5. Änderung des Grundbuchbereinigungsgesetzes

Auch das GBBerG wird in einigen Paragraphen geändert. Besonders bedeutsam ist die Aufhebung des § 7 GBBerG, d. h. die Verkaufserlaubnis des gesetzlichen Vertreters sowie des Pfleger, die zu Abgrenzungsschwierigkeiten zu den allgemeinen Regelungen des Pflegschaftsrechts geführt hat. In § 10 Abs. 3 GBBerG soll die Möglichkeit der Durchführung ein Aufgebotsverfahrens eingeführt werden mit der Folge, daß mit Rechtskraft des Ausschlußurteils der Hinterleger des für die Löschung eines Grundpfandrechts nach § 10 GBBerG notwendigen Geldbetrages zur Rücknahme dieses Betrages berechtigt ist.

6. Änderung der Erbbaurechtsverordnung

Die seit der letzten Änderung der ErbbauVO entstandene Streitfrage, ob als Inhalt des Erbbauzinses nach § 9 Abs. 2 S. 2 ErbbauVO auch eine Wertsicherung vereinbart werden kann (vgl. eingehend Gutachten DNotI-Report 3/1995, 21 ff.), die weitgehend durch die Entscheidung des BayObLG (DNotI-Report 1996, 137 = NJW 1997, 468) geklärt wurde, soll gesetzgeberisch dadurch geregelt werden, daß die Sätze 1-3 des bisherigen § 9 Abs. 2 ErbbauVO gestrichen werden, so daß über § 9 Abs. 1 ErbbauVO die Vorschriften des BGB über die Reallast entsprechend Anwendung finden. Darüber hinaus wird zur Klarstellung in § 1105 BGB eine ausdrückliche Regelung über die Zulässigkeit von unmittelbar wirkenden Anpassungsklauseln eingefügt.

7. Sonstige Änderungen

In § 5 Abs. 2 S. 3 GBO soll der Nachweis für die Voraussetzung einer Grundstücksvereinigung, daß die Grundstücke unmittelbar aneinander angrenzen, erleichtert werden. Schließlich soll auch § 1092 Abs. 2 BGB dahin gehend ergänzt werden, daß rechtsfähige Personengesellschaften juristischen Personen gleichgestellt werden.

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