Übergangsrecht zur Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB
    (Nach der Änderung durch BauROG zum 01.01.1998)

Kurzdarstellung von Notar Dr. Dr. Grziwotz, Regen

Im unbeplanten Innenbereich, im Außenbereich und im Geltungsbereich einer Veränderungssperre ist die Teilungsgenehmigung ersatzlos entfallen. Im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen Bebauungsplan ist sie ebenfalls entfallen, kann jedoch gem. § 19 Bau-GB von der Gemeinde durch Satzung (im Bebauungsplan oder in einer sonstigen Satzung) wieder eingeführt werden. Die Landesregierung kann dies durch Rechtsverordnung untersagen (§ 19 Abs. 5 Bau-GB; vgl. dazu Finkelnburg, NJW 1998, 1/3 f.; Hertel, DNotI-Report 1997, 159 ff. und Grziwotz, DNotZ 1997, 916/924 ff). Die Genehmigung wird anders als bisher durch die Gemeinde und nicht durch die Baugenehmigungsbehörde erteilt (§ 19 Abs. 3 S. 1 Bau-GB). Auch bei Bestehen einer Genehmigungspflicht entfällt die bisher in § 21 Bau-GB enthaltene Bindungswirkung.

Eine spezielle Übergangsvorschrift für die 1997 beurkundeten Teilflächenveräußerungen fehlt. Der Gesetzgeber hat allerdings mit § 233 Bau-GB nunmehr eine "offen formulierte Generalklausel" zur Überleitung schaffen wollen (BT-Drs. 13/6392, S. 74). Diese Vorschrift war nach der Intention des Gesetzgebers nicht für Teilungsgenehmigungsverfahren bestimmt, da der Regierungsentwurf die Aufhebung der §§ 19-21 Bau-GB vorsah (Art. 1 Nr. 16 BauROG-R, BT-Drs. 13/6392, S. 8). Gemeint waren in erster Linie Bauleitplanverfahren und städtebauliche Satzungsverfahren. Allerdings werden diese in der Gesetzesbegründung lediglich beispielhaft genannt (BT-Drs. 13/6392, S. 74). Daß nur Verfahren mit unveränderter Kompetenz der Gemeinde gemeint waren, ergibt sich aus § 233 Abs. 1 S. 2 Bau-GB, der die Durchführung des Verfahrens nach den neuen Vorschriften zuläßt. Diese Vorschrift paßt bei einem Zuständigkeitswechsel nicht (vgl. auch die Formulierung bei Battis/Krautzberger/Löhr, NVwZ 1997, 1145/1167 und Meißner, Bau-GB 1998 - Synopse, § 233 Anm.). Dies schließt jedoch nicht aus, § 233 Abs. 1 S. 1 Bau-GB als allgemeine, auch künftige Gesetzesänderung erfassende Überleitungsvorschrift anzusehen (vgl. Lüers, Die Änderungen des Baugesetzbuches durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998, Abschn. VIII., erscheint demnächst).

Geht man von der Anwendbarkeit der Vorschrift des § 233 Bau-GB aus, so ist zu beachten, daß zwar die notariell beurkundete Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücksteil eine Teilung im Sinne des § 19 Abs. 2 Bau-GB darstellt (BGHZ 32, 233) jedoch der Antrag auf Teilungsgenehmigung und auf Vermessung stets als Erklärung i. S. d. § 19 Abs. 2 Bau-GB angesehen wurden (Zinkahn, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Bau-GB, § 19 RdNr. 38 ff.). Diese Erklärung kann allein der Eigentümer abgeben. Hiervon ist das Genehmigungsverfahren zu unterscheiden, das einen schriftlichen Antrag voraussetzt 82). Die Antragsbefugnis steht bei Veräußerungsverträgen sowohl dem Eigentümer als auch dem Erwerber zu (vgl. nur Taegen, in. Berl. Komm z. Bau-GB, 2. Aufl., § 19 Rn. 31). Genehmigungsantrag und Teilungserklärung dürfen nicht verwechselt werden, auch wenn sie in einem Akt erfolgen können (Zinkahn, a. a. O., § 10 Rn. 63). Ist der diesbezügliche Antrag bereits im Jahre 1997 bei der Bauordnungsbehörde eingereicht worden, führt diese das Verfahren nach den bisher geltenden Vorschriften fort. Wurde der Antrag - auch bei einem 1997 beurkundeten Vertrag - erst 1998 gestellt, gilt § 19 Bau-GB in der neuen Fassung. Ein im Jahr 1997 bereits gestellter Antrag kann jederzeit, jedoch nicht mehr nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung, zurückgenommen werden (BVerwG, NJW 1990, 304, 1120; vgl. auch Battis/Krautzberger/Löhr, Bau-GB, 5. Aufl., § 19 Rn. 23). Insofern kann insbesondere bei bebauten Grundstücken im Außenbereich dudrch die Rücknahme des Antrags, der 1997 bei der Baugenehmigungsbehörde gestellt wurde, der Vorgang nach neuem Recht, das keine Genehmigungspflicht mehr vorsieht, beurteilt werden. Hierüber hat die Gemeinde ein Negativzeugnis zu erteilen. In Gebieten, in denen es aufgrund landesrechtlicher Rechtsverordnung bisher einer Genehmigung nicht bedürfte (§ 19 Abs. 5 Bau-GB a. F.), verbleibt es hierbei, wenn entsprechend § 233 Abs. 1 Bau-GB die Teilung 1997 erklärt wurde. Dies gebietet der Vertrauensschutz der Betroffenen. Umstritten ist schließlich, ob bei Bestehen einer Rechtsverordnung für das gesamte Landesgebiet ein Zeugnis über das Nichtbestehen einer Genehmigungspflicht erforderlich ist (so Finkelnburg, NJW 1998, 1/3; a. A., d. h. nicht erforderlich, dagegen Lüers, a. a. O., IV. 2; Grziwotz, DNotZ 1997, 916/925).

Notar Dr. Dr. Herbert Grziwotz