DNotI Deutsches Notarinstitut

Der DNotI-Report 2000/19

September 2000

Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts

Inhaltsübersicht

Zugunsten eines Erbbaurechts, welches auf dem Grundstück C lastet, ist eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) am benachbarten Grundstück A eingetragen. Später erwarb der Eigentümer des auf dem Grundstück C lastenden Erbbaurechts auch das Erbbaurechtgrundstück C. Gleichzeitig hob er das Erbbaurecht am Grundstück C auf. Das Erbbaugrundbuch wurde geschlossen.

Nunmehr beantragt der Eigentümer des Grundstücks A die Löschung des Wegerechts. Er meint das Wegerecht sei als subjektiv-dingliches Recht mit der Aufhebung des Erbbaurechts ebenfalls erloschen.

Erlöschen zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten bestellte subjektiv dingliche Rechte mit dem Erbbaurecht, oder gehen sie auf den Grundsücksteigentümer als neuen Berechtigten über?

1. Erlöschen von Belastungen des Erbbaurechts

Soll ein Erbbaurecht aufgehobenwerden, so bestimmen sich die Voraussetzungen nach den §§ 11, 26 ErbbauVO. Erforderlich sind:

- die Aufgabeerklärung des Erbbauberechtigten nach § 11 Abs. 1 ErbbauVO i. V. m. § 875 BGB (in grundbuchrechtlicher Form nach § 29 GBO nebst den entsprechenden Bewilligungserklärungen),

- die Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 26 ErbbauVO, und

- die Zustimmungserklärung der am Erbbaurecht dinglich Berechtigten gem. §§ 11 Abs. 1 ErbbauVO, 876 BGB.

Liegt insbesondere die Zustimmung der dinglich Berechtigten am Erbbaurecht vor, so ist grundbuchverfahrensrechtlich keine gesonderte Löschungsbewilligung die-

ser Rechte erforderlich. Die Löschung erfolgt von Amts wegen mit der Löschung des Erbbaurechts (MünchKomm-von Oefele, BGB, 3. Aufl. 1997, § 26 ErbbauVO Rn. 1). Insbesondere wird das zunächst am Erbbaurecht bestehende dingliche Recht nicht auf das Grundstück übertragen. Mit dem Erbbaurecht erlöschen daher auch sämtliche Belastungen des Erbbaurechts, die nicht zugleich Belastungen des Grundstückst sind.

2. Erbbaurecht als herrschendes Grundstück

Ist dagegen - wie hier - der jeweilige Eigentümer eines Erbbaurechts Inhaber eines subjektiv-dinglichen Rechts und wird alsdann dieses "berechtigte" Erbbaurecht aufgehoben, so ist die Rechtsfolge strittig.

a) Nach der einzigen hier zu veröffentlichten Gerichtsentscheidung erlöschen mit dem Erbbaurecht auch subjektiv-dingliche Rechte, die zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten bestehen (LG Verden, Niedersächsischer Rpfleger 1964, 249). Dem folgt die ganz überwiegende Ansicht in der rechtswissenschaftlichen Literatur (Staudinger/Ring, BGB, 13. Bearb. 1994, § 12 ErbbauVO Rn. 25; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl. 2000, § 12 Rn. 5; Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht, 7. Aufl. 1994, § 12 ErbbauVO Rn. 29; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl. 1997, Rn. 1858; RGRK-Räfle, BGB, 12. Aufl., 1986, § 12 ErbbauVO Rn. 23).

b) Einen anderen Ansatz vertreten v. Oefele/Winkler (Handbuch des Erbbaurechts, 2. Aufl. 1995, Rn. 5.256; MünchKomm-v. Oefele, § 12 ErbbauVO Rn. 10). Sie wollen § 12 Abs. 3 ErbbauVO anwenden. Danach werden Bestandteile des Erbbaurechts zu Bestandteilen des Grundstücks, wenn das Erbbaurecht erlischt. Eine Grunddienstbarkeit ist aber nach § 96 BGB Bestandteil des berechtigten Grundstücks - bzw. bei entsprechender Anwendung nach § 11 ErbbauVO Bestandteil des berechtigten Erbbaurechts.

c) Für die h. M. spricht namentlich der bereits vom LG Verden angeführte Gedanke (Nds. Rpfleger 1964, 249, 250), daß § 12 Abs. 3 ErbbauVO sich entgegen seinem Wortlaut inhaltlich allein auf Sachbestandteile i. S. d. §§ 94, 95 BGB, nicht jedoch auch auf Rechte, die gem. § 96 BGB als Bestandteile gelten, erstrecke. Diese Folgerung leitet das LG Verden aus der Systematik und dem Wortlaut des Gesetzes ab, denn die Vorschrift des § 12 ErbbauVO steht unter der Überschrift des 6. Abschnitts der ErbbauVO, welche mit den Begriffen: "Bauwerk, Bestandteile" tituliert ist. Wenn demnach in § 12 Abs. 2 ErbbauVO ausdrücklich auf die §§ 94 und 95 BGB hingewiesen werden, könne für § 12 Abs. 3 ErbbauVO nichts anderes gelten.

Das Ergebnis der h. M. ist allerdings unbefriedigend, was auch einige Vertreter der h. M. anerkennen - und was für den Ansatz v. Oefele/Winkler spricht.

3. Schuldrechtliche Ausgleichsansprüche

a) Schließt man sich der herrschenden Ansicht an, nach der mit dem Erlöschen des Erbbaurechts auch ein damit verbundenes subjektiv-dingliches Recht erlischt, so wird Teilweise einschränkend vertreten, dem jeweiligen Erbbauberechtigten stehe in einem derartigen Fall jedenfalls ein schuldrechtlicher Anspruch auf Neubestellung des Wegerechts für den Zeitraum zu, bis zu welchem nach dem zugrundeliegenden Erbbaurechtsvertrag das Erbbaurecht bestehen würde (Palandt/Bassenge, § 12 ErbbauVO Rn. 5; RGRK-Räfle, § 12 Rn. 23).

Dagegen könnte man aber anführen, daß der Erbbauberechtigte als vormaliger Berechtigter des subjektiv-dinglichen Rechts es selbst in der Hand hatte, mit seiner Aufgabeerklärung nach §§ 875, 876 BGB über den Fortbestand des Erbbaurechts zu entscheiden. Unbenommen bleibt ihm auch seine Aufgabeerklärung bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen nach §§ 119 ff. BGB anzufechten.

b) Zu erwägen wäre schließlich, ob nicht zumindest ein Bereicherungsanspruch (in Form einer Nichtleistungskondiktion) nach § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB besteht, da der Eigentümer des belasteten Grundstücks infolge des Erlöschens der Erbbaurechts von einer Belastung befreit wird. Dabei könnte ein solcher Kondiktionsanspruch auf die Duldung der Nutzung für die ursprüngliche Bestelldauer des Erbbaurechtes gerichtet sein - wobei außerdem zu fragen wäre, ob insoweit eine dingliche Absicherung (etwa durch eine befristete Grunddienstbarkeit am Grundstück) oder zumindest eine schuldrechtliche Übertragung der Pflicht auf Sonderrechtsnachfolger verlangt werden könnte. Hierzu sind uns aber keine Stellungnahmen aus Literatur und Rechtsprechung bekannt. Es spricht aber manches für einen derartigen Bereicherungsanspruch, da die Handlung des Erbbauberechtigten zunächst nur auf Aufhebung des Erbbaurechtes gerichtet ist und das sich daraus nach der h. M. als Folge ergebende Erlöschen der Dienstbarkeit nicht von seinem Willen umfaß ist - und insoweit im Verhältnis zum Begünstigten auch keinerlei Rechtsgrund besteht.

Ein Landwirt, der auch Milchkühe hält, veräußert verpachtete Grundstücke, auf denen flächengebundene Milchquote liegt, an einen anderen Landwirt.

Was passiert bei der Veräußerung verpachteter Flächen mit der auf dieser Fläche liegenden (flächengebundenen) Milchquote ?

1. Automatischer Übergang der Milchquote bei Verpachtung vor dem 01. April 2000.

a) Nach § 7 Abs. 2 Milch-Garantiemengen-Verordnung (MGV) (BGBl. 1994 I, 586) ging, wenn nach dem 

1.4.1984 "Teile eines Betriebes aufgrund eines Kauf- oder Pachtvertrages übergeben oder überlassen" wurden, "ein entsprechender Referenzmengenanteil mit auf den Käufer oder Pächter über". Der Übergang der Milchreferenzmengen (Milchquote) war damit nicht Gegenstand, sondern gesetzliche Rechtsfolge des aufgrund des Kauf- oder Pachtvertrages erfolgenden Besitzwechsels. Angeknüpft wurde nicht an den Zeitpunkt des Vertragssschlusses als solchen oder an den Eigentumsübergang, sondern an den Zeitpunkt des tatsächlichen Übergangs des Besitzes an der Fläche (BVerwG, Urteil vom 01.09.1994, AgrarR 1994, 404 = RdL 1995, 160). Die Milchquote an sich unterlag folglich nicht der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbefugnis.

Die Höhe des übergehenden Referenzmengenanteils bemaß sich nach § 7 Abs. 2 S. 2 MGV nach "dem Verhältnis des zur Milcherzeugung genutzten Fläche des übergebenen oder überlassenen Teils des Betriebes und derjenigen des gesamten Betriebes". Mitgerechnet wurden dabei etwa auch Hof-, Gebäude- und Wegeflächen; ausgeschlossen als Milcherzeugungsflächen waren praktisch nur Gärten, Ödland und Wald (EuGH, Urt. v. 17.12.1992, Rechtssache C 79/91; Gehrke, Die Milchquotenregelung, 1996, S. 276 ff.). Wurden also etwa 2 ha eines insgesamt 20 ha großen Milcherzeugungsbetriebes verpachtet, so gingen auch 10 % der Milchreferenzmenge mit Besitzübergabe auf den Pächter über.

Ausgenommen von dem gesetzlichen Übergang war lediglich eine Veräußerung oder Verpachtung einer Fläche kleiner als 1 ha (§ 7 Abs. 2 S. 2 HS. 2 MGV).

b) Durch vertragliche Vereinbarung konnte beim Verkauf oder bei der Verpachtung der gesetzliche Übergang der Milchreferenzmengen ausgeschlossen werden (§ 7 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 MGV).

c) Um das Milchquotenrecht zu flexibilisieren, wurde 1993 die Möglichkeit der rechtsgeschäftlichen Übertragung von Referenzmengen eröffnet. Sofern auch der Erwerber selber Milch erzeugte, konnte nach § 7 Abs. 2 a S. 2 Nr. 1 MGV unter bestimmten Voraussetzungen nun eine flächenlose Übertragung oder Verpachtung von Milchreferenzmengen erfolgen (vgl. insgesamt zur bisherigen Regelung insbesondere DNotI-Gutachten, Faxabruf Nr. 1152 vom 20.07.1998; Uhlig, MittBayNot 1987, 227).

2. Grundsätzliche Abschaffung der Flächenbindung

a) Durch die Zusatzabgabenverordnung (ZAVO) (BGBl. 2000/I, 27) wurde das bisherige System der Übertragung von Milchreferenzmengen mit Wirkung zum 01.04.2000 grundlegend geändert (vgl. insgesamt Hertel, DNotZ 2000, 325). Ab diesem Zeitpunkt ist grundsätzlich nur eine flächenlose Übertragung über sogenannte Verkaufsstellen, d.h. börsenähnliche Einrichtungen, zu festgesetzten Terminen und einem festgesetzten Preis möglich ("Börsenpflicht") . Um sicherzustellen, dass Referenzmengen nur über die Verkaufsstellen gehandelt werden, normiert § 7 Abs. 1 Satz 1 ZAVO für alle sonstigen Übertragungsmöglichkeiten, die nicht ausnahmsweise in der Verordnung selber vorgesehen sind, ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB).

b) Eine Übertragung von Milchreferenzmengen außerhalb der "Börse" ist künftig nur in genau definierten Ausnahmefällen möglich (§ 7 Abs. 1 Satz 2 ZAVO), nämlich :

- bei der (auch unentgeltlichen) Veräußerung eines gesamten milcherzeugenden Betriebes (§ 7 Abs. 2 S. 1 ZAVO) (zwischen Verwandten in gerader Linie oder Ehegatten genügt auch die Übertragung eines bloßen Betriebsteiles - § 7 Abs. 2 S. 5 ZAVO),

- im Wege der gesetzlichen oder gewillkürten Erbfolge und der vorweggenommenen Erbfolge (§ 7 Abs. 1 S. 2 ZAVO),

- bei der Abwicklung von am 31.03.2000 bestehenden Gesellschaften (§ 7 Abs. 3 ZAVO) .

Im Grundstückskaufvertrag kann daher künftig eine Verpflichtung zur Mitübertragung von Milchreferenzmengen grundsätzlich nicht mehr begründet werden.

3. Ausnahme: Weitergeltung der Flächenbindung bei laufenden Pachtverträgen

a) Zum 01.04.2000 bestehende Flächenpachtverträge, bei denen flächengebunde Milchquoten bestehen, bleiben durch die Neuregelung unberührt und können auch in ihrer Laufzeit verlängert werden (§ 12 Abs. 1 ZAVO). Insoweit besteht daher – als Ausnahme des allgemeinen Grundsatzes – die Flächenbindung auch nach dem 01.04.2000 fort. Bei flächengebundenen Quoten endet die Flächenbindung erst, wenn der Pachtvertrag endet. In diesem Fall endet die Flächenbindung nach der Spezialregelung des § 12 Abs. 2 ZAVO erst mit dem Übergang auf den Verpächter. Dies bestätigt der Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 1 ZAVO, der als einzigen Fall des flächengebundenen Quotenübergangs § 12 Abs. 2 ZAVO aufführt. Das heißt: Eine flächengebundene Milchquote geht bei Ende des Pachtvertrages mit dem Wechsel des Flächenbesitzes flächengebunden auf den Verpächter/Flächeneigentümer über; erst ab dann gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 7 - 11 ZAVO.

b) Ist also eine Referenzmenge nach § 7 Abs. 2 MGV mit Besitzübergabe aufgrund des Pachtvertrages vor dem 01.04.2000 auf den Pächter übergegangen, fällt die Quote bei einer Veräußerung der verpachteten Fläche bei Ende des Pachtvertrages an den Erwerber der Fläche zurück, da dieser nunmehr Verpächter des Grundstücks ist (§ 593b BGB i.V. m. § 571 Abs. 1 BGB). (Hinsichtlich der Milchquote besteht rechtlich gesehen kein Pachtverhältnis – auch wenn dies im Vertrag häufig anders formuliert wird – da die Quote nach § 7 Abs. 2 MGV mit Besitzübergang kraft Gesetzes auf den Pächter übergegangen ist).

Das heißt, daß beim Verkauf verpachteter Milcherzeugungsflächen zugleich mit dem Grundstück auch das "Rückfallrecht" für die flächengebundene Milchquote nach § 12 Abs. 2 ZAVO kraft Gesetzes auf den Grundstückserwerber mit übergeht. Soweit der Pächter sein Übernahmerecht nach § 12 Abs. 3 ZAVO geltend macht, stünde dann wohl auch der Zahlungseinspruch nach § 12 Abs. 3 S. 3 ZAVO dem Erwerber der Flächen zu. Dies ist bei der Kaufpreisvereinbarung zwischen den Parteien zu berücksichtigen. Denn wirtschaftlich gesehen ist damit auch die Milchquote verkauft.

c) Nach bisherigem Recht konnten die Kaufvertragsparteien jedoch durch entsprechende Vereinbarung den Übergang der Referenzmenge als Folge der Grundstücksveräußerung oder –verpachtung vertraglich auch ausschließen (§ 7 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 MGV). In ab dem 1. April 2000 abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen über verpachtete Flächen ist ein solcher vertraglicher Ausschluß aber wohl nicht mehr möglich. Denn § 7 Abs. 2 a MGV gilt kraft der Verweisung in § 12 Abs. 2 S. 1 ZAVO nur beim Ablauf des alten Pachtvertrages. Flächenbezogene Quoten fallen daher mit Ablauf des Pachtvertrages zwingend an den Erwerber der Flächen zurück.

d) War hingegen bisher die Grundstücksflächen einerseits und unabhängig davon die Milchquoten flächenlos nach § 7 Abs. 2 a S. 2 Nr. 1 MGV verpachtet, so gehen die flächenlos verpachteten Milchreferenzmengen bei einer Veräußerung der verpachteten Grundstücksflächen nicht kraft Gesetzes über. Flächenlos verpachtete Milchquoten fallen demnach künftig nach § 12 Abs. 2 ZAVO i.V.m. § 7 Abs. 2 a S. 2 Nr. 1 MGV wieder an den Verpächter zurück.

Eine abweichende Regelung im Grundstückskaufvertrag über die verpachteten Flächen ist hier nicht möglich.

BGH, Urt. v. 26.5.2000 - V ZR 399/99

Bei einem Grundstückskaufvertrag wurde ein Kaufpreis von 43.200,00 DM beurkundet. Zuvor hatten die Käufer mit dem Verhandlungsführer der Verkäufer jedoch einen Preis von 385.000,00 DM vereinbart und gleichzeitig abgesprochen, nur einen Kaufpreis von 43.200,00 DM beurkunden zu lassen. Die Verkäufer, die den Vertrag danach abschlossen, wußten von dieser Abrede nichts.

Der BGH verneinte zunächst ein Scheingeschäft nach § 117 BGB. Denn die Verkäufer, die den Vertrag selbst (und nicht durch den Verhandlungsgehilfen) abschlossen, gingen davon aus, daß es sich bei dem beurkundeten um den wahren Preis handelt. Selbst wenn man eine Wissenszurechnung des Verhandlungsgehilfen analog § 166 Abs. 1 BGB vornehme, so fehle jedoch die für § 117 BGB erforderliche Willensübereinstimmung beider Vertragsparteien, nur zum Schein Erklärungen abzugeben.

Statt dessen sei der Vertrag nach den Grundsätzen des mißlungenen Scheingeschäfts nichtig (§ 118 BGB). Denn die Käufer dachten, daß die Verkäufer ebenfalls den höheren Kaufpreis vereinbaren wollten. Sie gaben daher ihre Willenserklärung in der Erwartung ab, daß die Verkäufer dies als Scheingeschäft erkennen würden.

BGH, Urt. v. 26.5.2000 - V ZR 49/99

Insbesondere seit der Änderung des gesetzlichen Verzugsrechts für Geldschulden (§ 284 Abs. 3 BGB) ist die Frage aktuell, inwieweit formularmäßig Fälligkeitszinsen oder Nutzungszinsen vereinbart werden können. Nach der Rechtsprechung des BGH verstößt die formularmäßige Vereinbarung von Fälligkeitszinsen gegen § 9 Abs. 2 AGBG (BGH DNotZ 1998, 367, 369 = NJW 1998, 991; ebenso DNotZ 1992, 659 = NJW 1992, 2625 - anders hingegen im Individualvertrag BGH DNotZ 1991, 680 = NJW 1991, 293; vgl. auch OLG Frankfurt DNotZ 1989, 254 = NJW-RR 1988, 1107). Eine Vereinbarung über Vorfälligkeitszinsen ist bereits nach § 3 AGBG als überraschende Klausel unwirksam (BGH NJW-RR 1986, 879 = WM 1986, 768; vgl. auch Blank, DNotZ 1998, 339; Keim DNotZ 1999, 612; Gutachten DNotI-Report 1998, 157).

Zulässig ist jedoch nach der Rechtsprechung die Vereinbarung eines Nutzungszinses, d. h. eine vom Verzug unabhängige Verzinsung ab dem Zeitpunkt, ab dem dem Käufer die Kaufsache übergeben wurde und ihm daher schon die Nutzungen zustehen (KG DNotI-Report 1998, 164 = KG-Report 1998, 140). So hatte der BGH erst kürzlich entschieden, daß Nutzungszinsen auch in AGB zulässigerweise vereinbart werden können, ohne daß dies gegen § 9 Abs. 2 AGBG verstieße (BGH DNotI-Report 2000, 84 = WM 2000, 925).

Im vorliegenden Fall ging es um eine Verzinsung, die bereits vor Kaufpreisfälligkeit, aber ab Besitzübergang des verkauften Grundstücks vereinbart war. Der BGH entschied, daß dies weder eine überraschende Klausel nach § 3 AGBG sei noch gegen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG verstoße.

a) Zahlt der Darlehensgeber des Käufers auf dessen Weisung die Darlehenssumme an den Verkäufer aus, darf dieser nach den ihm vom Darlehensgeber gesetzten Bedingungen aber noch nicht über die Summe verfügen, hat er den Kaufpreis nicht erlangt; das Recht, den Geldbetrag einstweilen innezuhaben und zu nutzen, ist durch eine Leistung des Darlehensgebers erlangt, die ihren Rechtsgrund in der Sicherungsabrede mit dem Verkäufer hat.

b) Die Aufforderung des Vertragspartners an den vollmachtlos vertretenen Teil, sich über die Genehmigung zu erklären, muß nicht auf die Erteilung der Genehmigung gerichtet, sondern kann ergebnisoffen sein.

BGH, Urt. v. 14.7.2000 - V ZR 320/98

Im Rahmen der Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto wurde bereits mehrfach entschieden, daß ein Empfang des Darlehens durch den Darlehensnehmer i. S. d. § 607 Abs. 1 BGB mit der Einzahlung auf das Notaranderkonto nur dann vorliegt, wenn diese ohne zusätzliche eigennützige, d. h. vor allem dem Schutz der Bank dienende Treuhandauflagen erfolgt (BGHZ 113, 151, 158; DNotZ 1985, 637, DNotZ 1987, 155 = NJW 1986, 2947; DNotZ 1987, 560; DNotZ 1990, 661, 664; WM 1998, 869 = ZIP 1998, 1631).

Der BGH entschied, daß auch bei einer derartigen privatrechtlichen Treuhandauflage kein Darlehensempfang durch den Käufer und Darlehensnehmer vorliege.

a) Hier war beim Verkauf eines Grundstücks durch den Bund (vertreten durch die Treuhand/Liegenschaftsverwaltung und die BvS) der Kaufpreis von der finanzierenden Bank direkt an die Bundeskasse überwiesen worden, mit der Treuhandauflage, darüber nur zu verfügen, sofern die Eintragung einer Buchgrundschuld an erster Rangstelle sichergestellt war.

b) Zugleich hatte der BGH zu entscheiden, ob der Kaufvertrag wirksam nachgenehmigt worden war. Der Käufer hatte die BvS aufgefordert, sich über die Genehmigung des Kaufs zu erklären. Diese hatte das Schreiben irrigerweise an die Treuhand/Liegenschaftsverwaltung weitergeleitet. Die Genehmigung erfolgte dann mehr als 14 Tage nach Eingang bei der BvS.

Der BGH entschied nun hierzu, daß eine Aufforderung nach § 177 Abs. 2 BGB auch ergebnisoffen formuliert sein kann und nicht ausdrücklich die Genehmigung verlangen muß. Die Aufforderung sei der BvS auch zugegangen. Denn für den Zugang einer Erklärung bei einer Behörde genüge, daß die Sendung bei der hierfür eingerichteten Stelle (d. h. der Posteingangsstelle) angelangt sei; die Weiterleitung an den zuständigen Amtsträger sei nicht entscheidend. Von daher lag hier ein Zugang bei der BvS vor, selbst wenn deren Postlaufstelle das Schreiben an eine andere Behörde bzw. hier an die Treuhandliegenschaftsverwaltung weiterleitete.

Wird ein Grundstück als Bauland verkauft, so muß der Verkäufer auch ungefragt offenbaren, daß die Bebaubarkeit von der Eintragung einer Baulast abhängt, die der betroffene Nachbar verweigert.

OLG Köln, Urt. v. 18.2.2000 - 19 U 76/99

Beim Verkauf eines etwa 3.500 qm großen Grundstücks, das im vorderen Teil bebaut war, wurde sowohl in den Vertragsverhandlungen mit dem notariellen Kaufvertrag auf einen Vorbescheid über die Bebaubarkeit des hinteren Grundstücksteils hingewiesen. Nach dem Vorbescheid hing die Bebaubarkeit an der Bestellung 

einer Baulast (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) am Nachbargrundstück ab. Der Käufer minderte den Kaufpreis, weil ihm der Verkäufer verschwiegen hätte, daß der Nachbar die Zustimmung zur Baulastbestellung verweigert hatte und daß der Verkäufer deshalb bereits eine Prozeß gegen den Nachbarn eingeleitet hatte.

Das OLG Köln hielt einen Schadensersatzanspruch aus Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten (§ 242 BGB - CIC) für gegeben. Auch ungefragt müsse der Verkäufer Umstände offenbaren, auf die der Vertragspartner erkennbar besonderen Wert lege. Bei Vertragsverhandlungen über ein Baugrundstück spreche bereits der erste Anschein dafür, daß alle die Bebaubarkeit betreffenden Umstände - soweit sie dem Veräußerer bekannt sind - zur Erreichung des Vertragszwecks wesentlich und daher zu offenbaren seien. Unabhängig davon, ob die Baulast hier im Ergebnis gerichtlich durchsetzbar sei, stelle allein der Umstand, daß sie auf dem Rechtsweg erstritten werden müsse, einen konkreten finanziellen und zeitlichen Nachteil dar und berge daher das Risiko des Unterliegens in sich. Jedoch war die Höhe des Schadensersatzes noch nicht entscheidungsreif.

a) Stellen sich die Parteien eines nichtigen Kaufs im Bereicherungsausgleich gegenseitig Saldoposten in Rechnung (hier: erzielter Mietzins des Käufers; ersparter Kreditzins des Verkäufers), ist die gegen einen anderen Anspruch (hier: Schadensersatz des Käufers wegen aufgewendeter Kreditzinsen) erklärte Aufrechnung mit einem Saldoposten erst beachtlich, wenn der Saldo feststeht; dies gilt auch dann, wenn Saldoposten nur hilfsweise geltend gemacht wurden.

b) Hat der Verkäufer dem Käufer die durch den rechtsgrundlos erlangten Kaufpreis erzielten oder ersparten Zinsen herauszugeben, so sind die Zinsen, die der Käufer für die Finanzierung des Kaufpreises aufgewendet hat, im gleichen Umfang abgegolten; ein Schadensersatzanspruch des Käufers ist insoweit erloschen. Dies gilt auch, wenn die Herausgabe durch Saldierung im Bereicherungsausgleich erfolgt.

BGH, Urt. v. 14.7.2000 - V ZR 82/99

Die Entscheidung, die auch in die amtliche Sammlung aufgenommen werden soll, beleuchtet das Verhältnis von Saldierung beim Bereicherungsausgleich und Schadensersatzforderung. Im zugrundeliegenden Sachverhalt war ein Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und im Wege der Bereicherung rückabzuwickeln. Nach einer rechtskräftigen Entscheidung des Kammergerichts waren die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises von 1,24 Mio. DM nebst 4% Zinsen Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks verurteilt. In einem neuen Prozeß verlangte die Verkäuferin von der Käuferin deren Mieteinnahmen heraus (abzüglich der hierfür erbrachten Aufwendungen). Auf Einwand der Käuferin wurden auch die der Käuferin entstandenen Zinsaufwendungen zur Finanzierung des Kaufpreises von der Forderung der Verkäuferin abgezogen. Die Käuferin erklärte hilfsweise die Aufrechnung mit einem ihr zustehenden Erstattungsanspruch auf von der Verkäuferin durch die Tilgung von Darlehen mit dem Kaufpreis ersparte Zinsen.

Der BGH ging von dem Grundsatz aus, daß bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines Kaufvertrages nicht zwei eigenständige Herausgabeansprüche bestünden, sondern von vorn herein nur ein einheitlicher Anspruch auf Herausgabe des Saldos (BGHZ 116, 251 = DNotZ 1992, 556 = NJW 1992, 1037; NJW 1995, 454; DNotZ 1996, 972 = NJW 1995, 2627). Nur dieser Anspruch, nicht aber die einzelne Position, die in den Saldo eingehe, können Gegenstand einer Aufrechnung gegen einen anderen Anspruch des Bereicherungsschuldners sein. Hier sei daher zunächst ein Saldo aus den bereicherungsrechtlichen Posten der Herausgabe des Mietzinses durch die Käufer einerseits mit den vom Verkäufer ersparten Zinsaufwendungen andererseits zu bilden.

Außerdem sei der Zinsschaden des Käufers (bei der Finanzierung des Kaufpreises) insoweit durch den Bereicherungsausgleich ausgeglichen, als Erträge aus der Nutzung des Kaufpreises durch den Verkäufer in den Bereicherungsausgleich aufzunehmen waren. Denn soweit die Nutzung durch den Bereicherungsausgleich in das Vermögen des Käufers zurückgeflossen sind, sei der Zinsschaden im gleichen Umfang behoben. Anderes gelte, soweit der Kaufpreis aus Eigenmitteln des Käufers aufgebracht wurde. Vom Vorteil des Ausgleich nicht erfaßt sei zudem der die gezogene Nutzung übersteigende Mehraufwand des Käufers (übersteigende Kreditzinsen).

Für Sparkassen, die als öffentlich-rechtliche Anstalten verfaßt sind, ist die Eintragung eines Mehrfachsitzes zulässig (Abgrenzung zu BayObLGZ 1985, 111).

BayObLG, Beschl. v. 19.7.2000 - 3Z BR 162/00

Nach der Rechtsprechung kann ein satzungsmäßig angeordneter Doppelsitz für Aktiengesellschaften nur in außergewöhnlichen Fällen zugelassen werden; dasselbe gilt für Handelsgesellschaften und Genossenschaften (BayObLGZ 1985, 111 = DNotZ 1986, 165 = NJW-RR 1986, 31). Das Handelsregister verweigerte daher die Eintragung eines Doppelsitzes einer Sparkasse.

Infolge der Aufhebung des früheren§ 36 HGB durch Art. 3 HRefG müssen nunmehr auch juristische Personen des öffentlichen Rechts in das Handelsregister eingetragen werden, wenn dies der Gegenstand oder die Art und der Umfang ihres Gewerbebetriebs erfordern. Dabei bestimmt das Handelsrecht, welche Angaben in das Handelsregister aufzunehmen sind. Welche materiell-rechtlichen Anforderungen an die einzutragenden Rechtsverhältnisse zu stellen sind, bestimmt sich hingegen nach den für die jeweilige juristische Person geltenden Vorschriften. Hier verbietet das öffentliche Recht in Bayern die Bildung von Mehrfachsitzen für Sparkassen nicht. Begründet daher eine Sparkasse einen Mehrfachsitz, so ist dies auch in das Handelsregister einzutragen.

Eine Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB bedarf auch dann keiner Genehmigung nach § 22 BauGB, wenn sie inhaltlich einer Aufteilung in Wohnungseigentum angenähert ist. (Leitsatz des Bearbeiters)

OLG Schleswig, Beschl. v. 19.7.2000 - 2 W 112/00 (ebenso paralleler Beschluß vom 19.7.2000 - 2 W 101/00)

Auf der Insel Sylt - ebenso wie in vielen anderen Gebieten mit Femdenverkehrsfunktionen - bestehen gemeindliche Bebauungspläne bzw. Satzungen, wonach die Aufteilung in Wohnungseigentum einer Genehmigung nach § 22 Abs. 1 WEG bedarf. Da diese Genehmigungen regelmäßig versagt werden, werden häufig Miteigentumsanteile veräußert, wobei durch eine Benutzungsregelung nach § 1010 BGB die Miteigentümer der Rechtsstellung von Wohnungseigentümern möglichst nahe zu kommen versuchen. Das Grundbuchamt verweigerte nun die Eintragung einer Miteigentümervereinbarung nach § 1010 BGB, solange keine Genehmigung oder Negativattest vorliege (§ 22 Abs. 6 BauGB), da in dieser Vereinbarung eine Umgehung des Genehmigungserfordernisses liege.

In Übereinstimmung mit dem zuständigen Landratsamt hielt das OLG Schleswig die Miteigentümervereinbarung für nicht genehmigungspflichtig. Das Genehmigungserfordernis gelte nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur für die Aufteilung in Wohnungseigentum (sowie Dauerwohnrecht und Wohnungserbbaurechte). Eine analoge Anwendung scheide schon deshalb aus, weil es insoweit an einer planwidrigen Lücke fehle. Auch ein Umgehungsgeschäft liege nicht vor; denn § 22 BauGB verbiete nicht die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung, sondern unterbinde nur bestimmte sachenrechtliche Vorgänge. Dieselbe Auffassung hatte Grziwotz in einer Anmerkung zum Beschluß des Landgerichts vertreten (ZfIR 2000, 569).

"Nach § 349 Abs. 5 S. 2 LAG können die Ausgleichsämter nicht nur von den weiterhin rückzahlungspflichtigen Lastenausgleichsempfängern, deren Erben oder weiteren Erben, sondern jetzt auch von deren Rechtsnachfolgern die Rückzahlung des Lastenausgleichs verlangen, sofern diese "die Schadensausgleichsleistung ohne angemessene Gegenleistung oder als Vermächtnisnehmer erlangt" haben. Werden im Lastenausgleich entschädigte Vermögenswerte schenkungsweise oder deutlich unterhalb des Verkehrswerts veräußert, kann das Ausgleichsamt somit - wie bisher- den Lastenausgleichsempfänger, seine Erben oder weiteren Erben, aber nach neuer Rechtslage auch den Erwerber gesamtschuldnerisch in Anspruch nehmen. Für die Parteien eines Grundstückskaufvertrages kann dies zur Folge haben, daß mit dem Erwerb Verpflichtungen verbunden sind, die weder den Parteien noch dem beurkundenden Notar unbedingt bekannt sind: Wer veräußert, bleibt im Zweifel gegenüber dem Ausgleichsfond rückzahlungspflichtig; aber auch der Erwerber haftet ggf. für die Rückforderung des Ausgleichsfonds.

Die vorstehende Haftungsfrage beschränkt sich auf Vermögenswerte, die in den neuen Bundesländern einschließlich dem früheren Ostteil von Berlin belegen sind. Insoweit wirkt sich die Rechtslage nach § 349 LAG insbesondere aus auf Grundstückskaufverträge, aber auch auf eine Abtretung von Restitutionsansprüchen nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG).

Da die Rechtslage evtl. wenig bekannt ist, ihre Folgen für die Vertragsparteien jedoch erheblich sein können, möchte ich anregen, die Notariate in geeigneter Weise darauf aufmerksam zu machen, bei entsprechenden Beurkundungen mögliche Rückforderungen von Lastenausgleich zu berücksichtigen."

Siebzehn Jahre nach dem Erscheinen der 12. Auflage liegt nunmehr die Neuauflage des ursprünglichen von Meyer/Meulenbergh herausgegebenen Kurzkommentars zum Genossenschaftsgesetz vor. Die Kommentierung berücksichtigt alle wesentlichen Neuerungen zum Genossenschafts-

gesetz bis Ende 1999. Eingehend kommentiert wurden daneben die für Genossenschaften relevanten Vorschriften des Umwandlungsgesetzes sowie das Verhältnis der genossenschaftlichen Rechtsform zum deutschen und europäischen Kartellrecht.

Die Neuauflage dieses Kommentars nimmt zu allen Problemen des Genossenschaftsrechts ausführlich Stellung. Besonderes Augenmerk wurde auf die Übersichtlichkeit der Darstellungen und auf den Bezug zur Praxis gelegt. Für den Notar von Bedeutung sind insbesondere die Kommentierungen zum Konzernrecht der Genossenschaften (§ 1 Rn. 78 ff.), zum Vertretungsrecht des Vorstandes und des Prokuristen nach §§ 25, 42 GenG sowie insbesondere die Ausführungen über die Umwandlung von Genossenschaften. Vergeblich sucht man leider nach einer Kommentierung zum Problem der Beurkundungsbedürftigkeit des Statuts einer Genossenschaft im Hinblick auf § 313 BGB. Geschmälert wird der insgesamte gute Gesamteindruck des Werks durch die Lückenhaftigkeit des Stichwortverzeichnisses.

Auch wenn das Genossenschaftsrecht im übrigen nur geringen Bezug zur notariellen Praxis hat, kann man die Neuauflage dieses zu Recht als Standardkommentar bezeichneten Werkes für jeden mit dem Genossenschaftsrecht befaßten Praktiker zum Erwerb uneingeschränkt empfehlen.

Da die Zeitschriftenrundschau der DNotZ nicht fortgeführt wird, finden Sie zukünftig an dieser Stelle des DNotI-Reports Hinweise auf aktuelle, notarrelevante Zeitschriftenbeiträge.

H. Bietz, Zur Praxis von Schieds- und Schlichtungsverfahren - unter besonderer Berücksichtigung des SGH-Statuts deutscher Notare, ZNotP 2000, 344

H. Büttner, Auswirkungen des Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen auf das Familienrecht, FamRZ 2000, 921

A. Hey, Notare und der kriminelle Aufkauf von Pleitefirmen, ZNotP 2000, 333

A. Höpfner, Möglichkeiten des Insolvenzverwalters zur Rückgängigmachung oder wirtschaftlichen Kompensation der Freigabe, ZIP 2000, 1517

U. Huber, Das neue Recht des Zahlungsverzugs und das Prinzip der Privatautonomie, JZ 2000, 743

D. Joswig, Die weite Zweckerklärung bei Übernahme der persönlichen Haftung zu einer Sicherungsgrundschuld, ZfIR 2000, 593