DNotI Deutsches Notarinstitut

Der DNotI-Report 1999/10

Mai 1999

Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts

Inhaltsübersicht

Aus der Gutachtenpraxis des DNotI

Altlastenklausel, Gewährleistungsausschluß, Bundesbodenschutzgesetz

I. Sachverhalt

Die Firma X unterhält einen chemischen Fertigungsbetrieb. Dabei anfallende Stoffe wurden in den vergangenen Jahrzehnten auf einer Müllhalde deponiert. Aufgrund dieser Ablagerung wurden Bodenkontaminationen festgestellt. Es soll ein Grundstück, bei dem das Risiko einer Bodenkontamination besteht, veräußert werden. Die Firma X möchte dabei folgende Haftungsfreistellungsklausel verwenden:

"Der Käufer hat den Vertragsgrundbesitz besichtigt und übernimmt ihn im derzeit bestehenden Zustand. Jede Sachmängelhaftung des Verkäufers wird hiermit abweichend vom Gesetz im Wege einzeln und ausdrücklich unter den Beteiligten ausgehandelter Vereinbarung ausgeschlossen, insbesondere eine Haftung für Flächenmaß, Beschaffenheit und bestimmte Verwendungsmöglichkeit, soweit solche im Vertrag nicht besonders ausbedungen ist. Dem Käufer ist bekannt, daß das Vertragsgrundstück der chemischen Nutzung diente. Ihm ist auch bekannt, daß auf dem Grundstück Kontaminationen vorhanden sind. Das Risiko und die anfallenden Kosten für eine eventuell erforderlich werdende Freimachung bzw. Beseitigung von Altlasten und Zustandsmängeln oder eine Vornahme von Sanierungsmöglichkeiten u. ä. trägt der Käufer, und zwar auch, wenn sie aus behördlichen Auflagen oder sonstigen Verpflichtungen gegenüber Dritten herrühren. Der Käufer wird ggf. keine Einwendungen dagegen erheben, als Zustandsstörer zu Maßnahmen und ähnlichen der im vorstehenden Satz genannten Art herangezogen zu werden. Der Käufer wird den Verkäufer von allen Verpflichtungen aus dem BBodSchG v. 17.3.1998 (BGBl. I 502) im Innenverhältnis freistellen, insbesondere von der Sanierungsverpflichtung gem. § 4 Abs. 6 BBodSchG".

Im Belehrungsvermerk der Urkunde möchte der Notar den Hinweis aufnehmen, daß der Verkäufer trotz der im Innenverhältnis vereinbarten Freistellung den Behörden gegenüber für die Sanierung von Altlasten haftet.

II. Frage

Ist eine derartige Haftungsausschlußklausel für Grund-

stücksaltlasten im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages zulässig? Welche Wirkung hat sie?

1. Zivilrecht

Zivilrechtlich ergibt sich eine Haftung des Verkäufers für altlastenverseuchte Grundstücke aus dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung, § 459 f. BGB (siehe nur BGH NJW 1991, 2900 = DNotZ 1992, 298; BGH DNotZ 1994, 452; OLG München ZMR 1998, 768; Staudinger/Honsell, BGB, 13. Bearbeitung 1995, § 459 BGB Rn. 72; Reuter, BB 1988, 497; Böhringer, BWNotZ 1989, 73). Dabei sind für Altlastenklauseln in Kaufverträgen (Formulierungsbeispiele bei Grziwotz, Baulanderschließung, 1993, S. 245 ff.; Schürmann, MittRhNotK 1994, 1 ff.; Schlemminger, BB 1991, 1433; Böhringer, BWNotZ 1989, 73 ff; vgl. auch Baumann/Schürmann, DNotZ 1994, 502 ff.; Götte, in: Wurm/Wagner/Zartmann, Rechtsformularbuch, 14. Aufl. 1998, Muster 38 d) vorrangig die §§ 460, 464 BGB zu beachten, wonach bei Kenntnis des Käufers eine Gewährleistung des Verkäufers nur dann eingreift, wenn sich der Käufer seine Rechte ausdrücklich vorbehält. Bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Fehlers haftet der Verkäufer, wenn er den Fehler arglistig verschwiegen hat (§ 460 S. 2 BGB).

Die Literatur differenziert bei der Frage, wie die Gewährleistung ausgeschlossen werden kann, insbesondere danach, ob ein Altlastenverdacht bzw. positive Kenntnis von Altlasten vorliegt oder ob dem Verkäufer kein Altlastenverdacht bekannt ist (vgl. Schürmann, MittRhNotK 1994, 18 ff.; Schlemminger, BB 1991, 1435 ff.; Grziwotz, Baulanderschließung, S. 248 ff.; Knopp, NJW 1992, 2657, 2660; ferner Differenzierung bei Baumann/Schürmann, DNotZ 1994, 522). Eine Offenbarungspflicht wird bejaht, wenn dem Verkäufer Umstände bekannt sind, aus denen sich eine Belastung des Grundstücks ergibt oder ergeben kann. Um nicht selbst dem Risiko zu erliegen, daß der Gewährleistungsausschluß gem. § 476 BGB an arglistigem Verschweigen scheitert, muß der Verkäufer den Käufer umfassend über alle ihm bekannte Boden- und Gewässerverunreinigungen informieren (vgl. Schürmann, MittRhNotK 1994, 22; Grziwotz, Baulanderschließung, S. 250 f.). Sind konkrete Altlasten bekannt, kann der Verkäufer einen Gewährleistungsausschluß über § 460 BGB nur erzielen, indem er den Käufer über diese Altlasten genau aufklärt. In der Literatur werden unterschiedliche Formulierungsvorschläge zur Erfüllung der Offenbarungspflicht, zum Gewährleistungsausschluß und auch zu Freistellungserklärungen vorgeschlagen, so daß insoweit hierauf verwiesen werden kann (vgl. Schürmann, MittRhNotK 1994, 22; Grziwotz, a. a. O.). In der Praxis wird teilweise empfohlen, daß, wenn der Verdacht einer Kontamination besteht, ein Gutachter eingeschaltet wird, der ein Schadensgutachten mit Kostenschätzung erstellt (so Knopp, NJW 1992, 2660; vgl. auch die Formulierungen bei Grziwotz, Baulanderschließung, S. 249). Insofern ist die vorliegende Offenbarungsklausel vergleichsweise allgemein gehalten. Eine konkretere Klausel könnte sich empfehlen. Die Beteiligten sollten zumindest auf die Möglichkeit eines Bodengutachtens, das auch das Kostenrisiko eingrenzen könnte, hingewiesen werden.

2. Öffentliches Recht

Der Gewährleistungsausschluß als Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer wirkt nur inter partes und wirkt sich auf bestehende öffentlich-rechtliche Pflichten der Beteiligten nicht aus (vgl. Schürmann, MittRhNotK 1994, 22). Die öffentlich-rechtliche Verantwortlichkeit für Altlasten hat sich allerdings durch das BBodSchG grundlegend geändert.

a) Vor Inkrafttreten des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG, Gesetz vom 24. März 1998, BGBl I, 502, in Kraft seit dem 1. 3. 1999) konnten Beseitigungsverfügungen nach den einschlägigen Sicherheitsgesetzen der Länder gegen den Verursacher als Handlungsstörer ergehen (auch wenn dieser das Eigentum oder den Besitz am altlastenverseuchten Grundstück verloren hatte) oder gegen den Eigentümer oder den Inhaber der tatsächlichen Gewalt als Zustandsstörer. Zwischen beiden Störern konnte die Verwaltungsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen auswählen, wobei zugunsten der Inanspruchnahme des Eigentümers als Zustandsstörers die Effektivität der Beseitigung sprach (siehe etwa OVG Münster NVwZ 1997, 804; BVerwG NVwZ 1997, 577), zugunsten der Inanspruchnahme des Handlungsstörers dessen Verschulden (zur Störerauswahl allgemein siehe Garbe, DÖV 1998, 632). Ein öffentlich-rechtlicher Regreß- oder Ausgleichsanspruch des in Anspruch genommenen Störers (regelmäßig des Zustandsstörers) gegen den Verursacher bestand nicht (Garbe, DÖV 1998, 632, 634, der deswegen außerhalb des BBodSchG für eine gleichzeitige Inanspruchnahme sowohl des Zustands- wie des Handlungsstörers plädiert). Zivilrechtliche Ausgleichsansprüche bestanden nur in Ausnahmefällen, z. B. als Schadensersatzanspruch des Vermieters oder Verpächters gegen den verursachenden Mieter/Pächter. Der BGH verneint eine gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Störer nach § 426 BGB (Nachweise bei Garbe, DÖV 1998, 632, 635, Fn. 35; Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl. 1999, § 426 Rn. 3 a; Reuter, BB 1988, 497), weil die Störerauswahl nach pflichtgemäßem Ermessen stattfinde, während der Gläubiger auf einen von mehreren Gesamtschuldnern nach freiem Belieben zugreifen könne. § 426 BGB passe daher nicht. Der BGH lehnt auch Regreßansprüche aus GoA für den Regelfall ab, da der jeweilige Adressat der Beseitigungsverfügung eine eigene Pflicht erfülle (vgl. Garbe, DÖV 1998, 632, 635). Ein Ausgleich über den Schadensersatzanspruch des Vermieters unterliegt darüber hinaus der kurzen Verjährung nach § 558 BGB (BGHZ 98, 235), die auf idealkonkurrierende Ansprüche (bei BGHZ 98, 235: § 22 WHG) durchschlägt.

Aufgrund dieser Rechtslage könnte der jetzige Verkäufer nach Vollzug der Auflassung im Grundbuch nur als Handlungsstörer, also bei Verursachung der Altlasten während der Zeit seines Eigentums, in Anspruch genommen werden. Wie die Entscheidungen des OVG Münster NVwZ 1997, 804 und BVerwG, NVwZ 1997, 577; vgl. auch Vierhaus, NJW 1998, 1262, 1267: typische Situation der Inanspruchnahme des aktuellen Grundstückseigentümers) belegen, spielt für die Sicherheitsbehörde die Effektivität eine bedeutende Rolle, so daß regelmäßig (gerade auch bei länger zurückliegendem Erwerb des Grundstücks) der Grundstückseigentümer als Zustandsstörer in Anspruch genommen wird.

b) Das BBodSchG, das am 1.3.1999 in Kraft getreten ist, hat diese Rechtslage in zweierlei Hinsicht grundlegend geändert (Überblick bei Kobes, NVwZ 1998, 786; Vierhaus, NJW 1988, 1266; Knopp/Albrecht, BB 1998, 1857; Schwartmann, DStR 1999, 324; Riedel, ZIP 1999, 9; Turiaux/Knigge, BB 1999, 377; Ziegler, NKV 1998, 249; Becker, DVBl. 1999, 134; Sorge, MittBayNot 1999, Heft 3 - erscheint demnächst):

aa) In § 4 BBodSchG hat der Gesetzgeber den Kreis der beseitigungspflichtigen Personen ausgedehnt. Nach § 4 Abs. 6 BBodSchG haftet auch der Voreigentümer als Zustandsstörer, also auch dann, wenn er selbst die Altlasten nicht verursacht hat. § 4 Abs. 6 BBodSchG lautet wie folgt:

"Der frühere Eigentümer eines Grundstücks ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1.3.1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen mußte. Dies gilt für denjenigen nicht, der beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, daß schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind, und sein Vertrauen unter Berücksichtigung des Umstandes des Einzelfalles schutzwürdig ist."

In der Literatur wurde diese Regelung, die zu einer "Ewigkeitshaftung" des Veräußerers führt, kritisiert, wobei auch verfassungsrechtliche Bedenken geäußert werden (Kobes, NVwZ 1998, 790; Schwartmann, DStR 1999, 324, 328). Die Regelung führt weiter dazu, daß der Verkäufer selbst dann zur Beseitigung der Altlasten herangezogen wird, wenn er diese nicht verursacht hat. Zeitpunkt und Einzelheiten der die Verantwortlichkeit ausschließenden Gutgläubigkeit sind noch unklar (Kobes, NVwZ 1998, 790; vgl auch aus Sicht der notariellen Praxis Sorge, MittBayNot 1999, erscheint demnächst).

Da diese Regelung eine öffentlich-rechtliche, ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit begründet, führen Freistellungsvereinbarungen im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer nicht zum Ausschluß dieser Verantwortlichkeit gegenüber der Behörde (Schwartmann, DStR 1999, 329). Die Freistellungsvereinbarung kann nur im Innenverhältnis dazu führen, daß die Kostenlast auf den Erwerber abgewälzt wird. Da sie nur schuldrechtlich wirkt, bleibt das Ausfallrisiko des Veräußerers, das ggf. dadurch beseitigt werden kann, daß die schuldrechtliche Freistellungsverpflichtung dinglich durch Grundpfandrechte oder andere Sicherheiten abgesichert wird (vgl. Schwartmann, DStR 1999, 329; Gärtner, WiB 1997, 902; Spieth/Wolfers, NVwZ 1999, 355, 357).

Soll auch eine ordnungsrechtliche Absicherung des Veräußerers gegen eventuelle Inanspruchnahmeverfügungen erreicht werden, so muß dies mit der zuständigen Behörde vereinbart werden. § 13 Abs. 4 BBodSchG sieht die Möglichkeit eines sog. Sanierungsvertrages vor. Bei Altlasten, bei denen wegen der Verschiedenartigkeit der erforderlichen Maßnahmen ein abgestimmtes Vorgehen notwendig ist oder von denen aufgrund von Art, Ausbreitung oder Menge der Schadstoffe in besonderem Maß schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen, soll die zuständige Behörde von den zur Sanierung Verpflichteten die notwendigen Untersuchungen (sog. Sanierungsuntersuchung) sowie die Vorlage eines Sanierungsplanes verlangen (§ 13 Abs. 1 BBodSchG). Mit dem Sanierungsplan kann der Entwurf eines Sanierungsvertrages über die Ausführung des Planes vorgelegt werden, der die Einbeziehung Dritter vorsehen kann (§ 13 Abs. 4 BBodSchG). Damit folgt das BBodSchG den Erfahrungen, die man im Bereich der städtebaulichen Verträge gemacht hat. Die Verhandlungen über den Sanierungsvertrag geben dem Betroffenen die Möglichkeit, kostengünstige oder zumindest zeitlich begrenzte und kalkulierbare Sanierungsvarianten zu vereinbaren. Da auch die Möglichkeit besteht, einen Dritten in den Sanierungsvertrag einzubeziehen, kann auch der Käufer eines schadstoffbelasteten Grundstücks mit einbezogen werden. Sein Vorteil liegt dann darin, daß er durch diese Einbeziehung in den Vertrag die Wahrscheinlichkeit einer zukünftigen Inanspruchnahme wegen der Altlast begrenzen kann (vgl. Kobes, NVwZ 1998, 794; Steffen, Das neue Bodenschutzrecht, Manuskript S. 12).

bb) Daneben hat der Gesetzgeber in § 24 Abs. 2 BBodSchG einen an § 426 BGB orientierten Regreßanspruch eingeführt (eingehend dazu Sorge, a. a. O.). Maßstab des Ausgleichs ist der Grad der Verursachung, so daß bei einer eindeutigen Zuordnung der Altlasten zu einem (Handlungs-)Störer dieser im Innenverhältnis die Beseitigungskosten allein zu tragen hat (auf die Nachweisprobleme weisen Kobes, NVwZ 1998, 786, 796 und Vierhaus, NJW 1998, 1267 hin). Die Verjährung entspricht § 852 BGB (3 Jahre ab Kostenerhebung, max. 30 Jahre ab Beendigung der Maßnahme). Den Ausfall eines von mehreren Verpflichteten haben alle anderen anteilig zu tragen, § 426 Abs. 1 S. 2 BGB, § 24 ABs. 2 S. 2 BBodSchG.

Allerdings steht § 24 Abs. 2 BBodSchG ausdrücklich unter dem Vorbehalt anderweitiger vertraglicher Regelungen: "Soweit nichts anderes vereinbart wird...". Der Verteilungsmaßstab im Innenverhältnis ist kraft ausdrücklicher Regelung dispositiv und steht einer Vereinbarung über die ausschließliche Kostentragung durch den Käufer im Innenverhältnis nicht entgegen (Pützenbacher, NJW 1999, 1137, 1141; Vierhaus, NJW 1998, 1267; Riedel, ZIP 1999, 100; Knopp/Albrecht, BB 1998, 1857). Fraglich kann somit allenfalls sein, ob § 24 Abs. 2 BBodSchG einen gesetzlichen Maßstab enthält, so daß eine Abweichung anhand der §§ 138 BGB, 9 AGBG auf ihren Inhalt hin kontrolliert werden kann.

Dabei ist allerdings folgendes zu berücksichtigen: Vor Inkrafttreten des BBodSchG bestand überhaupt keine öffentlich-rechtliche Ausgleichsregelung zwischen mehreren Störern, was von der Rechtsprechung und h. M. in der Literatur bewußt hingenommen wurde. Eine vertragliche Regelung, die einem Beteiligten (insbes. dem als Zustandsstörer herangezogenen Käufer) die gesamte Kostenlast aufbürdete, konnte danach kaum gegen § 9 AGBG verstoßen, weil dasselbe Ergebnis auf zulässigem Weg erreichbar war. Außerhalb des Bereichs der Altlastensanierung ist eine allgemeine Ausgleichspflicht zwischen mehreren Störern weiterhin nicht normiert (daher der erwähnte 

Aufsatz von Garbe, DÖV 1998, 632), so daß in diesen Bereichen des Sicherheitsrechts ein Kontrollmaßstab für die einseitige Überbürdung der Sanierungskosten fehlt. Bei dieser Ausgangslage kann aber § 24 Abs. 2 BBodSchG kaum "wesentlicher Grundgedanke" (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG) für eine allgemein bestehende Ausgleichspflicht zwischen mehreren Störern sein. Im übrigen ist zu berücksichtigen, daß die Altlastenverseuchung regelmäßig durch einen besonders günstigen Kaufpreis kompensiert wird. Bei dieser Betrachtung stellt die Übernahme der Beseitigungskosten durch den Käufer eine weitere Hauptleistung gegenüber dem Verkäufer dar, die der Inhaltskontrolle nicht unterliegt (§ 8 AGBG, vgl. dazu etwa Palandt/Heinrichs, § 8 AGBG Rn. 2).

IV. Gestaltungsmöglichkeiten

Die Literatur empfiehlt, eine vertragliche Vereinbarung zur Ausgleichspflicht zu treffen (Vierhaus, NJW 1998, 1267; Knopp/Albrecht, BB 1998, 1857; einschränkend Sorge, MittBayNot, a. a. O.), da anderenfalls das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung als Folge des Ausgleichsanspruchs gestört werden könne.

In der Literatur wurden bisher von Sorge (MittBayNot, a. a. O.) und Pützenbacher (NJW 1999, 1141) erste Formulierungsvorschläge für dem BBodSchG angepaßte Altlastenklauseln verfaßt:

 1. Gewährleistungsklausel bei bekannter Altlast.

Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von behördlichen Anordnungen nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz soweit rechtlich möglich freizustellen".

Rechtsprechung

Keine Pflicht des Notars zur Ermittlung der Wohnungsgröße

Erklären die Beteiligten, sie wollten eine im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer bezeichnete Eigentumswohnung mit dem dort angegebenen Miteigentumsanteil kaufen, so braucht der Notar regelmäßig nicht die Wohnungsgröße zu ermitteln.

BGH, Urt. v. 11.3.1999 - IX ZR 260/97

Problem

Der Verkäufer, ein Bauträger, wollte nach der ursprünglichen Planung das zu errichtende Haus in zwölf Eigentumswohnungen teilen. Danach sollten an den Dachgeschoßwohnungen Nr. 11 und 12 Wohnungseigentum begründet werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstreckte sich nur auf elf Wohnungen. Dementsprechend bezog sich auch die vom Notar beurkundete Teilungserklärung nur auf elf Eigentumswohnungen und lautete bzgl. Wohnung Nr. 11: "18712/100.000-stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung A ... verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 11 des Aufteilungsplanes, gelegen im Dachgeschoß und den Kellern mit den Nummern 11 + 12".

Im März 1993 beurkundete der Notar einen Vertrag, durch den der Bauträger an den Käufer Wohnungseigentum für DM 265.000,00 veräußerte, das wie folgt bezeichnet wurde:

"Miteigentumsanteil von 18712/100.000-stel verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, zwei Kellerräumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnet, im Dachgeschoß gelegen".

Diese Eigentumswohnung wird mit einer Größe von 51,77 qm ausgewiesen. Der Käufer macht nun geltend, der Notar habe seine Amtspflichten verletzt, da er bei der Beurkundung des Kaufvertrages nur die im Aufteilungsplan bezeichnete Wohnung benannt und nicht für die Entstehung von Sondereigentum der Käufer an den beiden von ihm erworbenen Wohnungen gesorgt habe.

Entscheidung

Der BGH bestätigt seine frühere Rechtsprechung, daß der Notar zwar den Willen der Vertragspartner nur dann richtig erfassen und in die passende rechtliche Form gießen kann, wenn er den Tatsachenkern des zu beurkundenden Geschäfts aufgeklärt hat. Der Notar dürfe sich dabei aber regelmäßig ohne eigene Nachprüfung auf die tatsächlichen Angaben der Beteiligten verlassen (BGH WM 1996, 30). Der Notar trug im Prozeß vor, daß ihm nur mitgeteilt wurde, daß die Eigentumswohnung Nr. 11 Gegenstand des Kaufvertrages sein sollte. Unter diesen Umständen braucht nach Ansicht des BGH der Notar der Erklärung der Vertragspartner, sie wollten die im Aufteilungsplan bezeichnete Wohnung mit dem dort angegebenen Miteigentumsanteil kaufen, nicht mit Zweifeln und Bedenken zu begegnen, die eine weitere Sachaufklärung - etwa bezüglich der Wohnungsgröße - erforderlich machen könnten. Insoweit gehe auch der Vorwurf, der Notar habe es versäumt, den Beteiligten die Vorlage der Teilungserklärung und der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung aufzugeben, schon deswegen ins Leere, weil sich die Bezeichnung des Wohnungseigentums im Kaufvertrag mit derjenigen in diesen Urkunden decke. Der BGH hat allerdings zur weiteren Aufklärung, welche weiteren Amtspflichten der Notar möglicherweise verletzt habe, an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Fehler bei Wohnflächenabweichung

Hat eine neu errichtete Eigentumswohnung eine Wohnfläche von lediglich ca. 53 qm statt der vereinbarten 65 qm, so liegt ein Fehler im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB vor.

BGH, Urt. v. 21.1.1999 - VII ZR 398/97 

 Problem

Der Käufer erwarb eine Eigentumswohnung. Im Vertrag wurde eine Wohnfläche von 65 qm angegeben. Tatsächlich betrug die Fläche nur 52, 639 qm. In der Urkunde war noch der Zusatz enthalten "Bodenfläche zzgl. Terrasse/Balkon".

Entscheidung

Der BGH bestätigt seine frühere Rechtsprechung, nach der die tatsächliche Wohnfläche einen Fehler i. S. d. § 633 Abs. 1 BGB darstellt, wenn die Parteien eine Wohnfläche von 65 qm vereinbart haben (BGH NJW-RR 1998, 1169). Das Berufungsgericht hatte vorher festgestellt, daß der Käufer die Angaben über die Wohnfläche dahin verstehen durfte, daß eine nach der II. Berechnungsverordnung berechnete Wohnfläche vereinbart worden war. Auch der Hinweis über die Terrasse/Balkon könne nur als klarstellender Hinweis verstanden werden, daß die nach der II. BVO 

maßgebliche Grundfläche unter Einschluß der Terassen- bzw. Balkonfläche gemeint sei.

Maklerlohnanspruch bei Erwerb in der Zwangsversteigerung

Ein Maklerlohnanspruch gegen den Grundstückskäufer entsteht nach Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts gem. § 3 BauGB-MaßnahmenG/§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 5, 6 BauGB n. F. regelmäßig auch dann nicht, wenn der Käufer das Grundstück anschließend im Wege der - durch das Vorkaufsrecht nicht verhinderten - Zwangsversteigerung erwirbt.

BGH, Urt. v. 4.3.1999 - III ZR 105/98

 Problem

Der Makler hatte der Käuferin auf Nachfrage ein Exposé über ein Grundstück übersandt, in dem auch auf die Maklerprovision hingewiesen wurde. Anschließend schloß der Käufer mit dem Eigentümer einen Kaufvertrag über das Grundstück. Allerdings übte die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG aus. Anschließend wurde zu Lasten des Grundstücks eine Grundschuld bestellt, aus der die Käuferin die Zwangsversteigerung betrieb und in deren Verlauf ihr der Zuschlag erteilt wurde. Es war nun fraglich, ob ein Maklerlohnanspruch entstanden war.

Entscheidung

Der BGH weist darauf hin, daß es gefestigter Rechtsprechung entspreche, daß der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers gegen den Käufer regelmäßig entfalle, wenn der dem Käufer als Kunden vermittelte Grundstückskaufvertrag nicht zum Erwerb führt, weil ein Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. Denn infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts bleibe der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer aus, und die Maklerleistung erweise sich als für ihn von Anfang an wertlos (BGH NJW 1982, 2662; zweifelnd MünchKomm-Roth, 3. Aufl., § 652 Rn. 148). Da das gesetzliche Vorkaufsrecht den schuldrechtlichen Kaufvertrag wegen § 28 BauGB "blockiert" hatte, sei die Grundlage für den Makleranspruch endgültig entfallen. Daß es dem Käufer nachträglich gelungen sei, in der Zwangsvollstreckung das Grundstück zu erwerben, spiele keine Rolle mehr. Denn dieser Vorgang ändere nichts daran, daß der nachgewiesene bzw. vermittelte Kaufvertrag für den Käufer nutzlos geworden war.

BGB §§ 873, 883, 1113, 1191

Zulässigkeit eines Wirksamkeitsvermerkes, Auflassungsvormerkung

Bestellt der Verkäufer, dem dies im Kaufvertrag gestattet ist, zu Lasten des Kaufgrundstücks ein Grundpfandrecht, so ist die Eintragung eines Vermerks in das Grundbuch statthaft, aus dem sich ergibt, daß das Grundpfandrecht gegenüber der rangbesseren Auflassungsvormerkung des Käufers wirksam ist; der Vermerk ist sowohl bei der Auflassungsvormerkung als auch bei dem Grundpfandrecht einzutragen.

BGH, Beschl. v. 25.3.1999 - V ZB 34/98

Problem

Soll vor Eigentumsumschreibung, aber nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung eine Finanzierungsgrundschuld bestellt werden, so erfolgte bisher meist ein Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung hinter das Finanzierungsgrundpfandrecht. Ebenso ist auch ein Rangvorbehalt denkbar (Herz, ZNotP 1999, 25). Als Alternative wird seit mehreren Jahren die Eintragung eines sog. Wirksamkeitsvermerks angesehen, durch den im Grundbuch die Wirksamkeit der Grundschuld gegenüber dem Vormerkungsberechtigten zur Verhinderung gutgläubigen Erwerbs kundgetan wird (vgl. Lehmann, NJW 1993, 1558; Bühler, BWNotZ 1995, 171; Frank, MittBayNot 1996, 271; Stöber, MittBayNot 1997, 143; Gursky, DNotZ 1998, 273). In der Rechtsprechung wurde der Wirksamkeitsvermerk anerkannt vom OLG Saarbrücken (MittRhNotK 1995, 25) und vom BayObLG (in einer kostenrechtlichen Entscheidung, MittBayNot 1998, 274; ebenso LG Amberg MittBayNot 1996, 41; LG Saarbrükken MittBayNot 1996, 451). Auch die Kommentarliteratur ging von der Zulässigkeit des Wirksamkeitsvermerks aus (Demharter, GBO, 22. Aufl. 1997, § 22 Rn. 10, 19; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl. 1997, Rn. 1523). Anderer Ansicht war lediglich das OLG Köln (DNotZ 1998, 311 = DNotI-Report 1997, 214). Das OLG Hamm wollte in seiner Entscheidung vom 11.11.1998 (DNotI-Report 1999, 22) der h. M. folgen und legte daher die Sache dem BGH vor.

Im vorliegenden Fall wurde der Käufer bevollmächtigt, das Grundstück zur Finanzierung mit Grundpfandrechten zu belasten. Erstrangig wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen. Der Käufer bestellte anschließend zwei Grundschulden. Beide Urkunden enthielten bei der Eintragungsbewilligung den Zusatz, "der Eigentumsvormerkungsberechtigte aus dem Vertrag vom ... stimmt der Grundschuld zu und beantragt, im Grundbuch einzutragen, daß die Grundschuld gegenüber der Eigentumsvormerkung aus dem Vertrag vom ... wirksam ist."

Der BGH folgt der überwiegenden Auffassung, daß die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerkes im Grundbuch zulässig ist. Der Wirksamkeitsvermerk sei im Gesetz zwar nicht ausdrücklich vorgesehen. In der Rechtsprechung und in der Literatur sei die Eintragungsfähigkeit eines solchen Vermerkes aber für solche Fälle anerkannt, in denen ein Bedürfnis dafür bestehe, aus dem Grundbuch die Wirksamkeit eines eingetragenen Rechtes gegenüber einer Verfügungsbeschränkung ersichtlich zu machen. So werde die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerkes im Grundbuch für zulässig erachtet, wenn die Verfügung über 

ein Grundstück, das der Nacherbfolge unterliegt, dem Nacherben gegenüber auch bei Eintritt des Nacherbfalls entgegen § 2113 BGB voll wirksam ist, da ansonsten aufgrund der Eintragung der Verfügung nach dem Nacherbenvermerk gem. § 51 GBO deren Unwirksamkeit vermutet würde. Gleiches soll bei außerhalb des Grundbuchs wirksam werdenden nachträglichen Verfügungsbeeinträchtigungen, wie etwa der Eröffnung des Konkursverfahrens, gelten, wenn mit Zustimmung des nunmehr Berechtigten ein wirksamer Rechtserwerb an dem Grundstück erfolgt. Auch gegenüber einer Vormerkung auf Eigentumserwerb bestehe ein Bedürfnis, die uneingeschränkte Wirksamkeit des vom Veräußerer vertragsgemäß bestellten, später eingetragenen Grundpfandrechts durch Vermerk klarzustellen. Der Auffassung des OLG Köln, angesichts der Rangfähigkeit der Vormerkung bestehe für den Wirksamkeitsvermerk kein Bedürfnis, sei für Fälle der hier zu entscheidenden Art bereits deshalb nicht zu folgen, weil das Rangverhältnis der Rechte für die Wirksamkeit der Belastung ohne Bedeutung sei. Der Wirksamkeitsvermerk ist nach Auffassung des BGH in der Veränderungsspalte sowohl bei der Auflassungsvormerkung als auch bei den Grundschulden einzutragen (BayObLG Rpfleger 1998, 375; Haegele/Schöner/Stöber, Rn. 1523).

Fragen und Antworten zum Grundbuchvollzug im Zusammenhang mit der Einführung des EURO

Auf Anfrage einer Landesjustizverwaltung hat das BMJ den Landesjustizverwaltungen seine Rechtsauffassung zu bestimmten - im Zusammenhang mit der Umstellung auf Euro zu erwartenden - Fallkonstellationen mitgeteilt. Es geht um die Frage der Umstellung bereits im Grundbuch eingetragener Rechte vor und nach dem 1. Januar 2002, Anträge auf Umschreibung in Euro i. V. m. einer Herabsetzung des eingetragenen DM-Betrages, Umschreibung von Rechten i. V. m. der beantragten Löschung sowie Fragen der Briefvorlage. Der Text ist in Grundbuch-Info 5/1999, S. 37 abgedruckt.

Haager-Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation: Schweden

Laut Notifikation des Außenministeriums der Niederlande hat Schweden das Abkommen gezeichnet und die Ratifikationsurkunde hinterlegt. Da Schweden zu den bei der Haager Konferenz für Internationales Privatrecht vertretenen Staaten gehört, entfällt die Einspruchsmöglichkeit der übrigen Vertragsstaaten und tritt das Übereinkommen zwischen Schweden und den übrigen Vertragsstaaten mit dem 1.5.1999 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt genügt für die Verwendung schwedischer Urkunden in Deutschland und die Verwendung deutscher Urkunden in Schweden die Apostille. Zuständige Stellen für die Erteilung der Apostille in Schweden sind das schwedische Außenministerium sowie alle schwedischen Notare.

Gesetzentwurf eines Überweisungsgesetzes (BR-Drs. 163/99 v. 19.3.1999)

Das vorliegende Gesetz setzt die EU-Richtlinie 97/5/EG über grenzüberschreitende Überweisungen im Bankverkehr um. Der Gesetzentwurf regelt bei dieser Gelegenheit auch teilweise das Recht des Geschäftsbesorgungsvertrages nach § 675 BGB. Außerdem wird als Unterfall des Geschäftsbesorgungsvertrages ein eigenständiger Vertragstypus "Überwei-sungsvertrag" in den §§ 676 a - g BGB geregelt werden, der außerdem die Unterfälle "Zahlungsauftrag" und "Girovertrag" enthalten wird.

BeurkG § 3 - Vorbefassungsvermerk in Spanisch

Der Frankfurter Notar Dr. Burckhardt Löber hat uns folgende Übersetzung des Vorbefassungsvermerks nach § 3 Abs. 1 S. 2 BeurkG vorgeschlagen:

"El Notario preguntó al compareciente si él o cualquiera de los colaboradores de su bufete han actuado en el asunto objeto de este acta, exceptuando que lo haya en su calidad de notario. El compareciento lo negó".

Die Notarkammern im Internet:

 Seit November 1997 bieten die Notarkammern Internetpräsentationen auf dem Server des DNotI an. Die Internetseiten enthalten Adressenlisten der im jeweiligen Kammerbereich tätigen Notare, aktuelle Kammerinformationen, Pressemitteilungen und anschauliche Informationen über den Notar und seine Tätigkeit für die interessierte Öffentlichkeit. Über 33.000 bereinigte Seitenzugriffe im Jahr 1998 zeigen das wachsende Interesse an diesem Informationsmedium. Aus diesem Grund veröffentlichen wir nochmals die Internetadressen der bei uns beheimateten Notarkammern in alphabetischer Reihenfolge:

 Landesnotarkammer Bayern

Notarkammer Brandenburg

Bundesnotarkammer

Notarkammer Frankfurt

Hamburgische Notarkammer

Notarkammer Pfalz

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 Literatur

Kopp/Heidinger, Notar und Euro, 1999, 86 Seiten, DM 29,00

Den Autoren dieses Buches ist es gelungen, einen kompakten Überblick über alle wesentlichen Aspekte der Euro-Einführung in der notariellen Praxis zu geben. Dabei behandelt das Buch alle Themenbereiche zum Euro, mit denen ein Notar konfrontiert wird. Die aktuelle Rechtslage wird sowohl zu der vollstreckbaren Ausfertigung, den Grundpfandrechten, den Referenzzinssätzen, den Wertsicherungsklauseln und der Anderkontoführung als auch zu sämtlichen im Gesellschaftsrecht bei Neugründung, Umstellung oder Umwandlung der verschiedenen Gesellschaftsfomen erforderlichen Maßnahmen dargestellt. Besonders hervorzuheben ist, daß daneben für die Umstellung auf Euro im Gesellschaftsrecht zu den verschiedensten Konstellationen im Anhang Muster abgedruckt werden. Durch seine kurze und prägnante Darstellung und den Verzicht auf einen wissenschaftlichen Fußnotenapparat eignet sich dieses Buch hervorragend für das schnelle Nachschlagen im Alltagsgeschäft. Ein ausführliches Literaturverzeichnis ermöglicht eine vertieftere Informationen zu eventuellen Spezialproblemen. Das Buch kann beim Deutschen Notarinstitut direkt bezogen werden (für Mitglieder DM 22,00). Der Praxis kann dieses Buch uneingeschränkt empfohlen werden.

Dr. Bernhard Meyding

W. Böhringer, Weiterhin Schwierigkeiten mit Bodenreformland-Kaufverträgen, OV-Spezial 1999, 119

H. Grziwotz, Rechtsprechung zur nichtehelichen Lebensgemeinschaft, FamRZ 1999, 413

H. Grziwotz, Regelung der Erschließungskosten im Bauträgervertrag, NotBZ 1999, 16

U. Hellmann-Sieg/U. Smeddinck, Das gemeindliche Vorkaufsrecht und seine Wirkung auf den bereits bestehenden notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück, BauR 1999, 122

Chr. Keim, Die Aufhebung des Erbverzichts, NotBZ 1999, 1

H.-D. Rondorf, Einschränkungen des Vorsteuerabzugs durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002, DStR 1999, 576

O. Schulze, Das Eigentum an Versorgungsanlagen bei Mitbenutzung fremder Grundstücke und Gebäude durch Energieversorgungsunternehmen, Rpfleger 1999, 167

M. Vogelheim, Die Behandlung von Sonderwünschen beim Bauträgervertrag, BauR 1999, 117

 Deutsches Notarinstitut (Herausgeber)

- eine Einrichtung der Bundesnotarkammer, Köln -

97070 Würzburg, Kaiserstraße 23

Telefon: 09 31/3 55 76-0 - Telefax: 09 31/3 55 76-225

Hinweis:

Die im DNotI-Report veröffentlichten Gutachten und Stellungnahmen geben die Meinung der Gutachter des Deutschen Notarinstituts und nicht die der Bundesnotarkammer wieder.

Verantwortlicher Schriftleiter:

Notar a.D. Dr. Peter Limmer, Kaiserstraße 23, 97070 Würzburg